Diese Website verwendet Cookies. Cookies gewährleisten den vollen Funktionsumfang unseres Angebots, ermöglichen die Personalisierung von Inhalten und können für die Ausspielung von Werbung oder zu Analysezwecken gesetzt werden. Lesen Sie auch unsere Datenschutz-Erklärung

Wenn Immobilien unter den Hammer kommen: Was Bieter wissen müssen

rnZwangsversteigerungen in Dortmund

Jedes Jahr kommen in Dortmund rund 100 Wohnungen und Häuser unter den Hammer. Schnäppchen sind bei den Zwangsversteigerungen kaum noch zu machen. Und doch sind diese Immobilien derzeit heiß begehrt. Aber Vorsicht: Laien können böse Überraschungen erleben.

Dortmund

, 14.06.2018 / Lesedauer: 7 min

Zwangsversteigerung im Amtsgericht Dortmund: Nach einer knappen Stunde war alles vorbei. Mit dem 27. Gebot erhielt die junge Frau den Zuschlag für die Eigentumswohnung an der Domänenstraße in Hombruch. Drei bis vier Zimmer, 117 Quadratmeter, leer stehend. Der Verkehrswert der Wohnung, vom Gutachter vor einem Jahr im Juli 2017 festgestellt, beträgt 160.000 Euro. Für 150.000 Euro, also knapp unter dem Verkehrswert, hat die junge Frau bei der Zwangsversteigerung im Amtsgericht den Zuschlag erhalten.

Sechs Mitbewerber hat sie ausgebootet. Die Wohnung gehörte einer hoch verschuldeten Gesellschaft aus zwei Privatleuten. Hauptgläubiger ist ein Kreditinstitut aus Unna, und auch die Stadt Dortmund hat Ansprüche wegen ausstehender Grundbesitzabgaben.

Hinter jeder Zwangsversteigerung stecken Schicksale

Diese Versteigerung ist die vierte im laufenden Monat Juni. Jährlich sind es rund 100 Immobilien, die in Dortmund unter den Hammer kommen. Der Jobverlust, die Scheidung oder auch ein Todesfall – hinter jeder Zwangsversteigerung stecken Schicksale. Für die jeweiligen Gläubiger, meistens sind das Banken, ist es oft die letzte Möglichkeit, an ihr Geld zu kommen. Schaut man ins Online-Portal der Landesjustizverwaltungen sind dort für Dortmund aktuell 24 Termine für die nächsten drei Monate aufgelistet. „Das heißt nicht“, erklärt Rechtspflegerin Karin Brindöpke, „dass es auch zu 24 Versteigerungen kommt. Wir versteigern nicht mehr so viele Immobilien wie früher, weil es heute häufiger schon vor einem Termin zum freien Verkauf der Immobilie kommt.“ Heißt: Immobilien sind gefragt und interessierte Käufer einigen sich schon vor einer Versteigerung mit dem Eigentümer und der Gläubiger-Bank auf einen Kaufpreis.

Niedriges Zinsniveau und Umschuldung

Dass die Zahl der Versteigerungen seit 2010, als noch weit über 200 Immobilien unter den Hammer kamen, gesunken ist, ist auch auf das niedrige Zinsniveau zurückzuführen. Schuldner, denen es gelingt, mit ihrer Bank eine Umschuldung zu vereinbaren, die mehrere Tausend Euro Entlastung bringt, können so eine Zwangsversteigerung vermeiden.

Sie habe sich bereits vor zwei Jahren für die Eigentumswohnung in Hombruch interessiert, als die noch für 175.000 Euro zum Kauf auf dem freien Markt angeboten worden war, erzählt die junge Frau, nachdem sie gerade Besitzerin der Immobilie an der Domänenstraße geworden ist. 168.000 Euro habe sie damals zahlen wollen, doch die Bank wollte mehr. Also ließ sie erst einmal die Hände davon und wartete ab, bis das Objekt in die Zwangsversteigerung kam. Aber sie hat dabei nun „nicht blind“ zugeschlagen und 150.000 Euro geboten.

Ihr großer Vorteil: Sie kannte die Immobilie aus ihrer Besichtigung vor zwei Jahren – und sieht sich deshalb vor bösen Überraschungen gefeit. „Ich wusste, dass ich da noch 50.000 Euro für die Renovierung reinstecken muss“, sagt sie. Ob sie die Eigentumswohnung auch ohne vorherige Besichtigung ersteigert hätte? „Nein, auf keinen Fall“, sagt sie.

Laien können böse Überraschungen erleben

Eine gute Portion Vorsicht kann Laien in der Tat vor bösen Überraschungen schützen. Wer die Gutachten nicht genau liest, den örtlichen Markt nicht kennt, über den Ablauf des Verfahrens zu wenig weiß und im Gerichtssaal in einen Bieterstreit verfällt, der riskiert schnell, zu viel für eine Immobilie zu zahlen.

Es sind immer wieder die gleichen Fälle, die Rechtspflegerin Karin Brindöpke seit 13 Jahren und ihr Kollege Reiner Lange in 30 Jahren Berufszeit erleben. Der Besitzer einer Wohnung oder einer Immobilie verliert seinen Job oder wird krank. Er kann seine öffentlichen Abgaben wie beispielsweise die Grundsteuer und die Raten bei seinem Kreditinstitut nicht mehr bezahlen. Die Finanzierung bricht zusammen.

Weigert er sich, mit seiner Bank zusammenzuarbeiten und die Immobilie an den Markt zu bringen, beantragt die Bank beim Amtsgericht die Zwangsvollstreckung. Folge: Der Schuldner, der möglicherweise lange in seinem Haus gelebt hat, muss mit ansehen, wie es unter den Hammer kommt und an den nächsten fällt. „Dahinter verbergen sich häufig menschliche Schicksale, die wir aber nicht beeinflussen können“, sagt Rechtspflegerin Brindöpke. „Uns bleibt da keine Wahl.“

Geschiedene treffen sich im Versteigerungssaal des Gerichts

Selbst offen stehende Grundbesitzabgaben von etwa 5000 bis 6000 Euro können bereits dazu führen, dass die Stadt als öffentliche Hand und Gläubigerin die Zwangsvollstreckung in die Wege leitet. Manchmal treffen sich auch Ehepartner oder bereits Geschiedene im Versteigerungssaal des Amtsgerichts wieder: Etwa, wenn beide Partner im Grundbuch eingetragen sind, sich trennen und sich über das Vermögen streiten.

Diese sogenannten Teilungsversteigerungen machen ungefähr zehn Prozent aller Fälle aus. „Klassiker aber bleiben jene Fälle, in denen die Raten nicht mehr getilgt werden können“, sagt Karin Brindöpke. Dann schlägt die Stunde der vermeintlichen Schnäppchenjäger.

Die Rechtspflegerin erinnert sich an frühere Zeiten, in denen sich „vielleicht zwei bis drei Interessenten“ im Saal 3.301 des Amtsgerichts verloren. Weil sich während der mindestens halbstündigen Verfahren auf den Bieterbänken oft nichts tat, konnte Brindöpke die Zeit mit dem Studium von Akten und Fachliteratur verbringen.

„Es gab Häuser und Wohnungen, die wir bis zu acht Jahre im Bestand hatten“, sagt Rechtspfleger Lange. Teilweise habe man bis zu acht Termine ansetzen müssen, um eine Immobilie an einen neuen Besitzer zu bringen. Das hat sich deutlich geändert. Der Immobilienmarkt ist leer gefegt, die Darlehenszinsen sind niedrig wie nie. Folge: Interessenten, die auf dem Markt nichts Passendes finden, gehen den öffentlich einsehbaren Kalender der Zwangsversteigerungen durch.

Preise erreichen mitunter das Doppelte des Verkehrswerts

Und dabei sind nicht nur „Schnäppchenjäger“ unterwegs: Bei guten Immobilien wie am Phoenix-See, in der Gartenstadt oder in Hombruch werden mitunter „Preise erzielt, die das Doppelte des Verkehrswertes ausmachen“, hat Brindöpke festgestellt. Wie sich die Zeiten geändert haben: Während früher die 35 Sitzplätze im herkömmlichen Saal für die wenigen Exoten, die sich für Immobilien in der Zwangsversteigerung interessierten, locker ausreichten, müssen die Rechtspfleger heutzutage immer öfter in den 60 Plätze großen Schöffensaal umziehen. „Und selbst dort stellen wir manchmal zusätzlich Stühle rein“, ergänzt Lange. In der Regel reiche heutzutage ein Termin, um einen Interessenten für eine Wohnung oder ein Haus zu finden.

Mitbieten kann (fast) jeder

Mitbieten kann jeder. Im Prinzip. Er muss lediglich 18 Jahre alt sein und seinen Personalausweis vorlegen. Vor allem aber sollte er über das nötige Kapital verfügen. Wild drauflos bieten, das funktioniert nicht. Sorgfältig notiert Karin Brindöpke die Personalien jedes Bieters und notiert zu jedem Gebot die Uhrzeit.

Im ersten Schritt ruft sie das Mindestgebot auf.

Unterhalb dessen geht gar nichts. Beispiel: Der vom Gericht bestellte Gutachter hat einer Immobilie einen Verkehrswert von 200.000 Euro bescheinigt. Bei der Bank sind 300.000 Euro offen.

Gleichzeitig sind Gerichtskosten von 5000 Euro sowie Grundbesitzabgaben von 6000 Euro aufgelaufen. Diese Kosten haben Vorrang und werden zu einem Mindestgebot von 11.000 Euro zusammengefasst. Damit geht die Versteigerung los. Wichtig aber: Die Interessenten müssen in der Folge Angebote machen, die mindestens die fünfzig Prozent des Verkehrswertes der Immobilie erreichen. Im obigen Fall also 100.000 Euro.

Die Bank kann noch eingreifen

Liegen sie darunter, ist Rechtspflegerin Brindöpke „von Amts wegen“ gezwungen, den Zuschlag zu verweigern. Die Erlöse wären schlicht zu gering. Werden bis zu 70 Prozent des Verkehrswertes (also 140.000 Euro) geboten, ist es die Bank, die als Hauptgläubiger dazwischen grätschen und „Nein“ sagen kann, falls ihr der Erlös immer noch zu niedrig ist. Folge: Es wird ein neuer Termin angesetzt.

Rechtspfleger Lange weist aber noch auf eine weitere Voraussetzung hin, die ein Bieter zu erfüllen hat: „Er muss auf Antrag des Gläubigers vor der Versteigerung zehn Prozent des Verkehrswertes der Immobilie als Sicherheitsleistung bei Gericht hinterlegen.“ Im oben genannten Fall wären das also 20.000 Euro, die vorab überwiesen oder per Verrechnungsscheck beglichen werden müssen. Kommen Bieter nicht zum Zuge, erhalten sie ihr Geld natürlich zurück. Wer am Ende den Zuschlag hat, dem bleiben in der Regel zwei bis drei Monate, um die restliche Summe beizusteuern.

Für Kenner der Immobilienbranche kann das ein lukratives Geschäftsmodell sein: Obwohl erst zehn Prozent gezahlt, darf der Bieter das Haus oder die Eigentumswohnung während dieser Zeitspanne von drei Monaten bereits an den Nächsten verkaufen. Und so unter Umständen stattliche Gewinne einfahren. Das sei schätzungsweise bei 15 Prozent aller Verfahren der Fall, weiß Lange. „Dafür gibt es inzwischen richtige Geschäftsmodelle.“

Kauf wird als Geldanlage betrachtet

Vorbei also die Zeiten, in denen der Kauf eines Hauses in allererster Linie dazu diente, selber drin zu wohnen. „Heutzutage wird das eher als Geldanlage betrachtet“, sagt Brindöpke.

Und woher kommen die Bieter, die teils als Privatpersonen auftreten, teilweise aber auch im Namen einer GmbH? „Wir haben quasi alle EU-Staaten vertreten“, sagen die Rechtspfleger. Sogar Interessenten aus dem Irak oder dem Iran seien keine Seltenheit.

Dabei wissen auch die Rechtspfleger aus jahrelanger Erfahrung: Das vermeintliche Schnäppchen, das ein Bieter unter Verkehrswert ersteigert, kann schnell zu einer bösen Überraschung werden. Erst recht, wenn es keine Gelegenheit zur Besichtigung gab und selbst der vom Gericht bestellte Gutachter zuvor keine Antwort auf Fragen bekommen hat.

„Es gibt Fälle, in denen Bieter auch mal die Katze im Sack gekauft haben“, weiß Brindöpke. So vor Jahren geschehen, als ein Ehepaar ein Einfamilienhaus ersteigerte und danach beim erstmaligen Betreten feststellen musste, dass der vorherige Besitzer aus Wut über den Verlust seines Heims die Toilette mit Zement zugestopft hatte.

Da die Gewährleistung ausgeschlossen ist, mussten die neuen Eigentümer den Schaden aus eigener Tasche begleichen. Das, sagen die Rechtspfleger, sei aber die Ausnahme.

Die Käufer sind risikobereiter geworden

Der vereidigte Sachverständige Dipl.-Ing. Rainer Blinne aus Hörde kennt einen solchen Fall gar nicht. Auch, dass er Immobilien nur von außen bewerten kann, erlebt er nicht so häufig. „In den überwiegenden Fällen ist eine Ortsbesichtigung mit Innenbesichtigung möglich. Der größte Teil der Eigentümer arbeitet konstruktiv mit. Der Anteil derer, die sich komplett verweigern, liegt etwa bei 20 bis 30 Prozent“, sagt Rainer Blinne.

Dass zurzeit Immobilien häufig zu einem Preis ersteigert werden, der über dem Verkehrswert liegt, wundert den Experten nicht: „Der Markt hat sich geändert. Die Nachfrage nach Immobilien ist groß, weil die Zinsen niedrig sind und Immobilien als sichere Kapitalanlage gelten.

Weil es am freien Markt kaum etwas oder nur etwas zu einem hohen Preis gibt, sind die Käufer durchaus risikobereiter als in früheren Jahren. Vor allem bei großer Übereinstimmung persönlicher Lagekriterien wird ein Risiko, gerade auch bei der Ersteigerung von nicht besichtigten Immobilien, in Kauf genommen. Dies ist auch der Fall bei Einfamilienhäusern, bei denen es gegenüber Wohnungen mehr Risikofaktoren bei einer Begutachtung ohne Innenbesichtigung gibt.“

Es werden nicht nur Schrottimmobilien versteigert

Bei Wohnungen, die er nicht von innen in Augenschein nehmen kann, macht der Gutachter bei der Verkehrswertermittlung einen Risikoabschlag. Der bietet dem Erwerber einen Puffer für mögliche Mängel und Schäden.

Wenn eine solche Immobilie aber zu einem Preis ersteigert wird, der noch über dem Verkehrswert liegt, fällt dieser Puffer weg. „Da muss jeder das Risiko für sich persönlich abwägen“, sagt Blinne und fügt an: „Es sind ja nicht nur Schrottimmobilien, die in Zwangsversteigerungen landen. Weil Häuser und Wohnungen aus ganz unterschiedlichen Gründen in eine Versteigerung gelangen, sind darunter auch top erhaltene Immobilien.“

Seit 1990 ist Rainer Blinne als Sachverständiger tätig, kennt den Dortmunder Immobilienmarkt und die Entwicklung der Zwangsversteigerungen ganz genau. Sein Ausblick zeigt, dass es bei der derzeit niedrigen Anzahl von Versteigerungen nicht bleiben muss: „Wenn die Zinsen steigen, droht Kreditnehmern durch die erhöhte Zinslast eher eine finanzielle Schieflage. Nachlaufend kommt es dann ein paar Jahre später dazu, dass viele Immobilien in die Zwangsversteigerung kommen.“

Alle Zwangsversteigerungstermine werden online auf einem Portal der Landesjustizverwaltungen bekannt gegeben. Dort kann man das jeweilige Bundesland und die jeweilige Stadt auswählen: www.zvg-portal.de
Lesen Sie jetzt