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"Shopping-Center kann eine Innenstadt stärken"

Interview mit ECE-Chef

Die Thier-Galerie wird am Donnerstag eröffnet und den Handel in der Dortmunder Innenstadt verändern. Wer wird zu den Gewinnern gehören, wer wird Probleme bekommen? "Die Kunden entscheiden", sagt Alexander Otto, Chef des Shopping-Center-Betreibers ECE.

DORTMUND

von Von Bettina Kiwitt und Philipp Ostrop

, 14.09.2011

Alexander Otto ist ein ruhiger und angenehmer Gesprächspartner. Er empfängt die Gäste aus Dortmund in seiner Hamburger ECE-Zentrale im Altbau, nicht im Neubau, er mag nicht umziehen. Der Spross der Otto-Familie mit Abitur in Oxford und Studium an der Harvard University erkannte früh einen wichtigen Trend im Einzelhandel: von der grünen Wiese in die Innenstadt. Inzwischen ist ECE der europäische Shoppingcenter-Marktführer mit eigenen Projekten in 16 Ländern vertreten und verwaltet ein Anlagevermögen von rund 20 Milliarden Euro. Bevor das Interview beginnt, versorgt sich der 44-Jährige noch schnell mit einem Vitamindrink - und dann geht es los:

Zuerst an Borussia Dortmund. Da gibt es jetzt so erfrischenden Fußball zu sehen, nachdem lange vor allem die finanziellen Problemen in den Schlagzeilen waren.

Bier. Immerhin haben wir uns vor einiger Zeit ziemlich lange mit dem Areal am Dortmunder U beschäftigt. Da gab es schon klare Vorstellungen für den Bau eines Einkaufszentrums. Doch dann kam Herr Dürr (der damalige Vorstand der Deutschen Bahn, d.Red.) mit der Idee der Bahnhofsüberbauung. Dadurch wurde es nichts mit dem Projekt am U. Und jetzt eröffnen wir auf einer anderen Brauereifläche ein Einkaufszentrum. Wir hätten in Dortmund gern schon vor zehn Jahren eröffnet, aber wir sind eben sehr geduldig.

Die lange und erfolgreiche Tradition von Fußball und Bier hat das Außenbild der Stadt stark geprägt, weshalb man Dortmund damit spontan natürlich immer noch assoziiert. Ich weiß aber, dass sich Dortmund erheblich verändert hat.

Herrn Mager (Chef der Dortmunder Wirtschaftsförderung, d. Red.) kenne ich gut. Er macht eine hervorragende Arbeit und weiß selber am besten, dass man für einen Imagewandel einen langen Atem braucht. Ich freue mich darauf, dass die von mir gegründete Stiftung „Lebendige Stadt“ im November mit einem Kongress dazu beitragen darf, den erfolgreichen Wandel von Dortmund in Deutschland und Europa noch bekannter zu machen.

Nein. Die Städte liebäugeln vielmehr mit den Arbeitsplätzen, dem Investitionsschub und den Steuereinnahmen, die unsere Center bringen. Die Stiftung ist hingegen völlig unabhängig von der ECE und hat einen klaren Verhaltenskodex. Wenn Sie sich die Liste der geförderten Projekte anschauen, werden Sie daher keinerlei Zusammenhang mit ECE-Projekten feststellen können.

Das finde ich nicht. Der Bau einer Innenstadt-Galerie sorgt vielfach dafür, dass ein „Ruck“ durch den bestehenden Einzelhandel geht. Lange geplante Investitionen werden umgesetzt, der Ladenbau modernisiert, City-Management-Gesellschaften werden gegründet und die Fußgängerzone aufgewertet. Es kommt durch unsere Center natürlich auch zu Umsatzverschiebungen innerhalb einer Stadt. Aber es werden im Vorfeld umfangreiche Gutachten erstellt, etwa über die richtige Größenordnung. Rufen Sie bei den Städten an, in denen unsere Center stehen: Ich bin sicher, keine Stadt bereut den Schritt. Aber klar ist auch: Wenn eine Stadt strukturelle Probleme hat, sind Shopping-Center kein Allheilmittel.

Das sind doch Vorurteile. Das war vielleicht mal in den 60er und 70er Jahren so, als die Center auf der „grünen Wiese“ entstanden sind. Gucken Sie sich heute die Promenaden im Hauptbahnhof Leipzig, die Schloss-Arkaden in Braunschweig oder die Potsdamer Platz Arkaden in Berlin an. Die sind alle völlig unterschiedlich. Wir sind mittlerweile auch bei der Innenarchitektur mutiger. Das wird man in Dortmund sehen.

Genau. Das wird ein völlig neues Raumgefühl erzeugen. So etwas haben wir vorher noch nicht gemacht.

Es gibt durchaus heimische Händler in der Thier-Galerie, wie etwa den Dortmunder System-Einzelhändler Store Concept (Vosschulte, d. Red.) mit den Modemarken Street One und Mexx. Das sieht man als Kunde nur nicht am Namen des Geschäfts. Aber eine Metropole wie Dortmund fordert ja zu recht vor allem international erfolgreiche Konzepte, die es in der Stadt bislang noch nicht gibt – und die haben wir.

Primark und Hollister. Primark feiert Premiere in unseren Centern. Das ist eine preisgünstige Marke aus Irland mit guter Qualität, die erst seit zwei Jahren in Deutschland ist. Ich bin sicher, dass die gut angenommen wird. Und Hollister widerspricht eigentlich allen Regeln des Einzelhandels: geschlossene Fassade, dunkel, laut. Aber Hollister ist Kult, enorm erfolgreich und innovativ, vor den Läden bilden sich Schlangen von jungen Leuten.

Vor allem, weil es ihn kaum noch gibt. Und ein echter Einzelhändler tut sich oft schwer damit, zusätzliche Geschäfte zu eröffnen. Für viele ist beispielsweise schon die Investition in den Ladenbau ein finanzielles Risiko und die Banken vergeben dafür auch nur ungern Kredite. Wir kommen den kleinen Händlern bei der Miete durchaus entgegen, da wir sie gern im Center haben wollen. Dennoch ist das natürlich inklusive der Nebenkosten keine Kleinigkeit.

Dann verwundert es aber schon, dass sich jährlich tausende von hoch erfahrenen Einzelhändlern um unsere Flächen bemühen. Die Verträge knebeln nicht die Einzelhändler, sondern legen im Interesse aller bestimmte Spielregeln fest. So müssen sich alle Einzelhändler an den Marketingkosten beteiligen, alle an die einheitlichen Öffnungszeiten halten und dürfen alle auch nur das Sortiment verkaufen, das sie am Anfang vereinbart haben. Dafür profitieren sie von hohen Frequenzen und in aller Regel von höheren Umsätzen als andernorts. Viele Innenstadt-Händler in den Fußgängerzonen beneiden die Innenstadt-Galerien daher genau um diese Regelungen.

Wir gucken gemeinsam mit ihnen, wie sich der Umsatz optimieren lässt und beraten gerade die kleineren Anbieter. Manchmal ist die Fläche zu groß oder das Sortiment nicht optimal. Aber wie überall im Einzelhandel gibt es auch im Center immer eine Hand voll Mieter, deren Konzept nicht funktioniert und wo nachvermietet werden muss.

Ja, wir haben so gut wie keine Leerstände. Es gibt immer mehr Interessenten für unsere Flächen, als wir bedienen können.

Bei der Shopping-Center-Fläche pro Einwohner liegt Deutschland in Europa unter dem Schnitt, weil wir hier starke und gute Innenstädte haben. Die Discounter expandieren quantitativ viel stärker. Nur: Wenn nacheinander 20 Discounter eröffnen, nimmt man das nicht so wahr wie ein neues Shopping-Center. Viele Städte erkennen inzwischen, dass sie im Wettbewerb mit der Grünen Wiese und den Discountern an den Ausfallstraßen etwas tun müssen. Ein gut integriertes Shopping-Center kann hier die Innenstadt stärken.

Wir haben zurzeit 19 Objekte in Bau und Planung, konzentrieren uns dabei aber immer stärker auf das Ausland. Von den 19 Objekten liegen schon 11 in anderen europäischen Ländern. Wenn wir Center bauen, müssen wir im Interesse aller Beteiligten von einem nachhaltigen Erfolg überzeugt sein. Wir expandieren daher nicht um jeden Preis.

Das ist richtig. Hier sehen wir ein großes Potenzial, da viele Center in die Jahre gekommen sind und dringend einer Modernisierung bedürfen.

Langsam, langsam. Über so etwas denken wir nicht einmal nach. Erst einmal müssen wir die Thier-Galerie in den Markt einführen. Wir nehmen das Ruhrgebiet eher als Ganzes wahr. Die Bochumer Innenstadt hat zum Beispiel noch ein Riesenpotential, da ist der Ruhrpark für die Innenstadt-Entwicklung nicht sehr förderlich gewesen. Wie wichtig ist es für Sie, wie sich die Innenstadt um ein Center herum entwickelt? Eine funktionierende Innenstadt ist uns sehr wichtig, damit zusätzliche Kunden aus dem Umland kommen. Unsere Center sind viel zu klein, um das gesamte Angebot, das ein Besucher nachgefragt, vorhalten zu können. Auch in Dortmund ist das so.

Wir haben seit Gründung der ECE kein einziges unserer Center wieder schließen müssen. Am richtigen Standort hat ein Center alle Chancen, um nachhaltig erfolgreich zu sein. Alle 10 bis 15 Jahre müssen allerdings Nachinvestitionen getätigt werden. Nehmen Sie das Alstertal-Einkaufszentrum hier in Hamburg. Das wurde bereits 1970 eröffnet und seitdem mehrmals modernisiert und erweitert. Es wird im 41. Jahr seines Bestehens besser angenommen als je zuvor.

Nach Istanbul zum Beispiel, dort gibt es viele innovative Center. Da bauen wir gerade ein 100 000 Quadratmeter großes Center mit spektakulärer Architektur und großen Freizeiteinrichtungen. Im Marmara-Park wird es zum Beispiel einen Edutainment-Bereich zur Raumfahrt geben. Auch in Dubai oder Abu Dhabi gibt es große und spektakuläre neue Malls, die viele Servicethemen bieten und viel Entertainment. Aber diese Angebote sind nicht einfach auf Deutschland übertragbar.

Das ist richtig. Die Kooperation mit Kinos hat beispielsweise weniger funktioniert. Die Leute gehen vor allem am Freitag- und Samstagabend ins Kino, da gibt es mit dem Shoppen kaum Synergien. Die Fläche der Thier-Galerie wiederum wäre viel zu beengt für einen großen Entertainment-Bereich. In Deutschland kommen eher relativ einfache Angebote wie ein Kinderspielplatz gut an.

Die großen Filialisten lassen immer Lücken, in denen innovative Unternehmer sehr erfolgreich sein können. Aber wenn jemand sehr gut und sehr erfolgreich ist, wird daraus heute schnell ein großer Filialist – oder ein anderer kopiert die Idee und expandiert selber. Wer hingegen dauerhaft klein bleibt, hat es heute nicht einfach: Die Arbeitszeiten sind lang, die Banken sind vorsichtig und der Wettbewerb ist hart. Aber wenn wir uns alle einmal ehrlich fragen, wann wir selbst das letzte Mal in dem kleinen, feinen Laden eingekauft haben, der gerade aufgeben muss, dann erkennen wir: Es sind einzig und allein wir Kunden, die über so etwas entscheiden.

Ich habe das Alstertal-Einkaufszentrum direkt vor Tür und kaufe daher meistens dort. Ich bummle aber auch gern mal durch die Hamburger Innenstadt oder Fußgängerzonen anderer Städte, wenn ich unterwegs bin. Auch im Internet kaufe ich manchmal – zum Beispiel bei Otto.

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