Immer häufiger Streit wegen «Zweiter Miete»

Berlin (dpa/tmn) Nicht nur die steigenden Energiekosten machen Mietern zu schaffen. Auch Kostenpunkte wie Fahrstuhl, Hauswart und Wasser fließen in die Monatsrechnung ein. Und weil niemand etwas zu verschenken hat, gibt es immer häufiger Streit um die «Zweite Miete».

Immer häufiger Streit wegen «Zweiter Miete»

Strom und Gas werden immer teurer, deshalb haben Mieter bei den Nebenkosten nichts zu verschenken. (Bild: Schierenbeck/dpa/tmn)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Urteile zu den Nebenkosten gefällt. Das kommt nicht von ungefähr: Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes in Berlin zahlen Mieter jährlich mehr als 40 Milliarden Euro Nebenkosten. Und jede zweite Abrechnung soll fehlerhaft sein.

«Nebenkostenabrechnungen sind ein kompliziertes Thema», sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann aus Karlsruhe. «Für juristische Laien ist es jedenfalls einfacher, eine falsche Abrechnung zu machen als eine richtige.» Der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien beim Deutschen Anwaltverein in Berlin schätzt, dass in einem Drittel aller Mietrechtsprozesse über Nebenkosten verhandelt wird. Und auch dabei geht es - wie bei Gas und Strom - um immer mehr Geld.

Auf eine Ersparnis hatte zum Beispiel der Mieter einer Erdgeschoss-Wohnung mit Fahrstuhlanbindung gehofft: Er argumentierte vor dem BGH, dass er den Aufzug nicht nutzen könne. Zahlen müsse er dennoch, entschieden die Bundesrichter (Az: VIII ZR 103/06). Denn laut Gesetz seien Betriebskosten im Zweifel nach Wohnfläche umzulegen. Das ändere sich auch dann nicht, wenn einzelne eine Einrichtung nicht nutzen. Ein solcher Umlageschlüssel gilt auch bei Abrechnung des Wasserverbrauchs - selbst dann, wenn fast alle Wohnungen im Haus Wasserzähler haben.

Eine Umlage nach tatsächlichem Verbrauch können Mieter nur verlangen, wenn sämtliche Wohnungen über einen Zähler verfügen (Az: VIII ZR 188/07). Aber welche Wohnfläche ist Grundlage der Berechnung - die tatsächliche oder die im Vertrag angegebene? Erst eine Abweichung von zehn Prozent soll laut BGH beachtlich sein, bis zu dieser Grenze ist auch für die Nebenkosten die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße maßgeblich - das gelte selbst dann, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist (Az: VIII ZR 261/06).

Genauigkeit hat der BGH dagegen Vermietern verordnet, die einen Hausmeister beschäftigen. Sie müssen genau aufschlüsseln, welche Tätigkeiten dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Schließlich dürfe rechtlich nur ein Teil der Hausmeistertätigkeiten abgewälzt werden - Arbeiten für Instandhaltung und Instandsetzung gehören dem BGH zufolge nicht dazu. Auch ein pauschaler Abzug ist unzulässig (Az: VIII ZR 27/07).

Seit Ende 2001 ist geregelt, dass Betriebskosten innerhalb eines Jahres abgerechnet werden müssen - und die Aufstellung muss verständlich sein. Außerdem dürfen Mieter zum Beispiel ihr Geld zurückverlangen, wenn sie irrtümlich eine verspätete Nebenkostenabrechnung gezahlt haben (Az: VIII ZR 94/05).

Die Mieter sind aber in der Pflicht, wenn sie eine Nebenkostenabrechnung anhand der Belege überprüfen wollen. Sie müssen ihrem Vermieter dann gegebenenfalls einen Besuch abstatten. Kopien der Betriebskostenbelege können Mieter nur verlangen, wenn es ihnen unzumutbar ist, die Belege einzusehen - etwa weil der Vermieter sehr weit entfernt wohnt (Az: VIII 78/05).