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Andrang auf Neubaugebiete

Warum in Olfen und Umgebung so viel gebaut wird

OLFEN Manchmal ist die Warteliste doppelt so lang wie die Zahl der Baugrundstücke: In Teilen des Münsterlandes - in Ascheberg, Selm, Olfen und Werne - entstehen seit einiger Zeit viele Neubaugebiete - gegen allgemeine Trends. Was dahinter steckt, womit die Orte locken und wie es für sie weitergeht, verraten wir hier.

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Das Baugebiet Ächterheide in Olfen: Hier entstehen zurzeit vor allem Einfamilienhäuser.

Sie drehen sich fleißig, die Baukräne in den Orten am Übergang zwischen Münsterland und Ruhrgebiet.

Werne setzt bei seinen Neubaugebieten vor allem auf kleinere Flächen - so wie das gut einen Hektar große Areal "An der Wiebecke".

Eine Wurst auf den Grill legen und im Hintergrund die Skyline von Frankfurt: Seit einigen Jahren lieben auch Familien das Leben in der Großstadt wieder. Doch das wird immer teurer. Manchen zu teuer. Daher orientieren sie sich wieder in Richtung Umland.

Mit der Namenswahl hat man schon mal goldrichtig gelegen: Königsallee. So hat Ascheberg sein neuestes Neubaugebiet getauft. Da schwingt Verheißungsvolles mit, Begehrenswertes. Und die Ascheberger Königsallee scheint sehr begehrenswert. Mehr als 70 Interessenten kamen allein zum Info-Abend im Februar. 86 Grundstücke stehen in dem knapp neun Hektar großen Baugebiet zum Verkauf. Die Vermarktung soll im Frühjahr nächsten Jahres starten. Mittlerweile stehen laut Ascheberger Grundstücks- und Entwicklungsgesellschaft (AGEG) mehr als 150 Bewerber auf der Liste. Stand jetzt.  

Es läuft gut für die AGEG, eine 100-prozentige Tochter der Gemeinde Ascheberg. Es läuft gut für die 15.000-Einwohner-Gemeinde Ascheberg. "Es ist viel zu tun", sagt Peter Kaufmann, Geschäftsführer der AGEG. Seit ein paar Jahren wollen wieder viele in Ascheberg bauen.

Olfen: Die Nachfrage ist gut

Auch in Olfen (knapp 12.200 Einwohner) können die Stadtplaner im Rathaus nicht meckern. Die Baugebiete Appelstiege III und IV wurden 2012 erschlossen, die Grundstücke auf der 7,6 Hektar großen Fläche sollten drei Jahre vorhalten, aber 2013 waren schon fast alle 100 weg. Daher gibt es bereits ein neues, weit größeres Neubaugebiet: die Ächterheide. Sie misst 11,5 Hektar und hat 150 Bauplätze, davon etwas mehr als 80 städtische. Bis auf eine Handvoll sind von den städtischen alle weg. "Die Nachfrage in Olfen ist gut", sagt Ludger Buckmann, Sachbearbeiter Bauen in Olfen.

Ähnlich zufrieden ist man auch in der Umgebung, in Werne (30.000 Einwohner) und Selm (25.500 Einwohner). Es entstehen mehr Ein- und Zweifamilienhäuser als noch vor ein paar Jahren, heißt es unisono. Die Orte verdichten sich also. Allein Werne hat bis 2020 mehrere Neubaugebiete im Visier. Und das, obwohl allen Statistiken nach die Bevölkerung in NRW in den meisten ländlicheren Orten tendenziell abnimmt, während Großstädte immer mehr an Reiz gewinnen.

Läuft es also besonders gut in den Städten und Gemeinden zwischen Münsterland und Ruhrgebiet? Und wenn ja, warum? Was tun die Orte, um Bauwillige anzulocken und wie wird es für sie weitergehen? Eine Analyse.  

1. Die Ausgangslage: Sie ist unübersichtlich

Bevölkerungszahl, Weg- und Fortzüge, Sterbefälle, Geburten, Baugenehmigungen und Baufertigstellungen - zur Frage, wie viele Menschen wo leben und wie viel gebaut wird, gibt es viele Daten, die die Landesdatenbank in NRW (IT.NRW) und andere Institute erfassen. Einen NRW-übergreifenden Überblick speziell zu Neubaugebieten, deren Anzahl und Größe, gibt es aber nicht. Daher lässt sich nur schwer sagen, ob in einer Gegend vergleichsweise viele Neubaugebiete entstehen oder nicht.

Dass insgesamt viel gebaut wird, zeigen die von IT.NRW erfassten Zahlen zu Baufertigstellungen und -genehmigungen. So wurde in NRW im ersten Halbjahr des vergangenen Jahres der Bau von 6977 Einfamilienhäusern genehmigt, 2016 waren es 7547 - ein Plus von 8,2 Prozent. Bei Zweifamilienhäusern stieg die Zahl der Genehmigungen von 1616 auf 1990. Das entspricht gar einem Plus von 23,1 Prozent. Wie viele dieser Häuser in Neubaugebieten stehen, ist aber nicht erfasst.

Mal mehr, mal weniger Gebäude fertiggestellt

Viel mehr Klarheit bietet auch die Regionalstatistik nicht: In Werne wurden laut IT.NRW 72 Gebäude im Jahr 2013 fertiggestellt, 2014 waren es gleich 106, ein Jahr später 108 - insgesamt ein deutlicher Sprung nach oben. Allerdings werden Wohn- und Nichtwohngebäude zusammengefasst und auch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden berücksichtigt. Auch in Ascheberg sind 2015 mit 47 Gebäuden mehr fertiggestellt worden als 2013 (31 Gebäude), in Olfen und Selm dagegen ist die Zahl der fertiggestellten Gebäude in den letzten drei Jahren sogar gesunken. Obwohl es vor Ort heißt, dass die Nachfrage nach Baugrundstücken in Neubaugebieten hoch sei. 

 

 

Das muss auch kein Widerspruch sein. "Bautätigkeiten verlaufen nicht kontinuierlich, sondern stoßweise", sagt Frank Osterhage vom Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung (ILS) in Dortmund. Klar sei, "dass die niedrigen Zinsen in den letzten Jahren die Bautätigkeit spürbar angetrieben haben." Es werde mehr gebaut als vor ein paar Jahren. Das bestätigt auch der Wohnungsmarktbericht 2015 der NRW.Bank. "Das Investitionsklima ist trotz steigender Baukosten das beste seit zehn Jahren", heißt es.  

2. Das Potenzial - die Bevölkerungsentwicklung

Investitionsklima hin oder her - damit in einem Ort viel gebaut wird, braucht man zunächst Menschen, vor allem Familien, die bauen wollen. Das klingt trivial, ist aber eine wesentliche Voraussetzung, dass Neubaugebiete entstehen können. Und Prognosen zufolge sieht es da auf lange Sicht für viele Orte in NRW eher düster aus. Über Jahre hinweg ist NRW schon geschrumpft, erst jüngst legt es wieder zu.

Einwohner: Erst mehr, dann wieder weniger


Die Rheinschiene zwischen Bonn und Düsseldorf, die Regionen Aachen, Kleve, Münster und das westliche Ostwestfalen - das waren laut Alexander Schürt vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in NRW die Boom-Regionen der vergangenen Jahre. Auf einer interaktiven Karte für ganz Deutschland sieht man, dass es Berechnungen des BBSR zufolge auch so bleiben wird. Vor allem Münster wird laut IT.NRW-Berechnungen enorm wachsen: Um 16,6 Prozent soll die Bevölkerungszahl bis 2040 zunehmen.  

In Werne, Selm, Olfen und Ascheberg ist die Lage eine andere: Am stärksten wachsen soll noch Olfen (plus 6,3 Prozent). Ascheberg wird ein Plus von 3,7 Prozent vorhergesagt. Kräftig schrumpfen dagegen sollen bis 2040 Selm (minus 10 Prozent) und Werne mit minus 18,8 Prozent.

"Wie sich die Bevölkerung wirklich entwickeln wird, ist aber sehr schwer absehbar", sagt Osterhage. Gerade die Zuwanderungszahlen seien kaum kalkulierbar. Auch sind in den vergangenen Jahren wieder mehr Kinder geboren worden. Auch das gegen den bisherigen Trend. 

 

3. Die Praxis - Wettbewerb um Einwohner

So bleibt für Kommunen vor Ort nur, sich ins Zeug zu legen, um Einwohner zu halten - und bestenfalls neue hinzuzugewinnen. Denn schrumpfen, das will kein Ort.  So sagt auch Experte Osterhage: "Es ist ein Wettbewerb um Einwohner." Und Ascheberg, Werne, Selm und Olfen scheinen sich dort gerade ganz gut zu behaupten. Zum einen haben sie Glück mit ihrer Lage, zum anderen machen sie sich auch recht hübsch und attraktiv für Häuslebauer.

Wie diese Orte um Einwohner werben und welche natürlichen Pluspunkte sie haben, lesen Sie auf der nächsten Seite.

PREIS:

Ein wichtiges Entscheidungskriterium für Häuslebauer ist der Preis des Baugrundstücks. Der Oberere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW veröffentlicht jedes Jahr Durchschnittszahlen, die schnell zeigen: Im Vergleich zu großen Städten im Umland wie Dortmund und Münster sind die Quadratmeterpreise in Ascheberg, Selm, Olfen und Werne recht niedrig. Ein Beispiel: Für ein Grundstück in mittlerer Lage zahlt man 2016 in Ascheberg im Schnitt 120 Euro/qm, in Dortmund kostet es mit 235 Euro fast das Doppelte, in Münster mit 400 Euro mehr als das Dreifache.

Und im Einzelfall kann es noch günstiger werden. Denn die Orte locken mit teils umfangreichen Rabattsystemen: So bekommen Olfener, die ein städtisches Grundstück bebauen und das Haus auch selbst beziehen, zehn Euro Ermäßigung auf den Grundstückspreis. Auch Rückzügler oder Kinder werden mit Rabatten "belohnt". Pro Kind gibt es zum Beispiel 2,50 Euro Preisnachlass. 

Keine Rabatte in Selm - Punktekatalog in Ascheberg

Auch in Werne gibt es in manchen Gegenden einen Familienrabatt von zehn Prozent pro Kind. Selm bietet solche Vergünstigungen nicht an - als Stärkungspaktkommune sei der Stadt dies untersagt, heißt es aus der Pressestelle.

Ascheberg hatte laut Peter Kaufmann von der Grundstücks- und Entwicklungsgesellschaft mal ein Rabattsystem, mittlerweile ist man auf einen Punktekatalog umgestiegen. Preisnachlässe gibt es jetzt nicht mehr, die Nachfrage ist ohnehin hoch. So ist der Katalog vielmehr ein Gradmesser, wie groß die Chancen sind, bei der Grundstückvergabe zum Zug zu kommen. Denn bei zu langer Warteliste gehen die Grundstücke zunächst an die Interessenten mit den meisten Punkten. Punkte gibt es zum Beispiel für Kinder, für die Pflege von Angehörigen im Haushalt, für verheiratete Paare, für Ur-Ascheberger und Rückzügler. 

Wie ausschlaggebend der Preis ist, lässt sich aber nicht messen. Peter Osterhage, der sich in seinen Forschungen oft mit der Frage beschäftigt, warum wer wo baut, steht solchen lokalspezifischen Subventionen eher skeptisch gegenüber, wie er sagt. "Der Preis ist ein starkes Argument, aber auch andere Faktoren sind entscheidend."

LAGE DER NEUBAUGEBIETE / WOHLFÜHLFAKTOR:

So ist es laut Osterhage auch wichtig, was ein Bau-Interessierter empfindet, wenn er das erste Mal ein Neubaugebiet besichtigt. Welches Gefühl habe ich? Wirkt das Gebiet in die Umgebung integriert? Gibt es interessante Bauplätze? Das seien Fragen, die positiv beantwortet werden müssten.

Hier habe sich gezeigt, dass gerade kleinere Neubaugebiete überzeugen, die noch dazu recht zentral liegen. Große, am Stadtrand gelegene Gebiete wirkten oft eher abschreckend. "Gerade Familien suchen Standortangebote, die die Alltagsorganisation erleichtern", erklärt Osterhage. Oft sind beide Partner arbeiten, da müssten Kita und Schule nah sein - und am besten auch die Innenstadt oder zumindest einige Geschäfte. So könne auf dem Nachhauseweg von der Arbeit noch fix eingekauft werden.

Immer mehr Senioren ziehen in Neubaugebiete

Das ist ein Standortvorteil auch für die zweite Gruppe, die immer häufiger in Neubaugebiete zieht: Senioren. In Werne und Olfen gibt es laut Stadtplanern zusehends mehr ältere Menschen, die in Neubaugebieten bauen. Viele von ihnen hätten schon mal groß gebaut, die Kinder seien aber mittlerweile aus dem Haus und daher wollten sich die Paare verkleinern - und zeitgleich ihr Haus barrierefrei machen. "Das Thema hat unheimliches Potenzial", sagt Osterhage. Und die Orte am Übergang zum Münsterland nutzen dieses.

Gerade Werne setzt laut Planungsdezernent Ralf Bülte darauf, viele kleinere Freiflächen in der Innenstadt als Neubaugebiet auszuweisen: So ist zum Beispiel die Schürmann-Fläche in Stockum nur etwas über zwei Hektar groß, die Fläche an der Wiebecke nur knapp mehr als einen Hektar. "Wir legen Wert auf Kleinteiligkeit", sagt Bülte. So könnten die Gebiete auch recht schnell erschlossen werden.

Die Neubaugebiete in Werne sind eher klein. Grafik: Stadtplanung Werne

Auch Experte Osterhage vermutet, dass die hohe Zahl der Baufertigstellungen in Werne in den vergangenen zwei Jahren damit zusammenhängen könnte, dass die Gemeinde es geschafft habe, zur rechten Zeit interessante Angebote auf den Markt zu bringen. Dass die Nachfrage auch in Ascheberg derzeit sehr hoch ist, könnte vor allem an der Nähe zu Münster liegen - und damit an einem weiteren wichtigen Punkt für die Standortentscheidung.

GEOGRAFISCHE LAGE 

Wie schnell bin ich in anderen (Groß-)Städten oder auf der Arbeit? Auch das ist eine wichtige Frage, die sich Bauwillige stellen. Und da können "10 bis 20 Kilometer schon einen deutlichen Unterschied machen", sagt Schürt vom BBSR.

Gerade die Orte am Übergang vom Ruhrgebiet zum Münsterland können hier aber punkten. Die Verkehrsanbindung ist mit B235 und A1 gut: Gen Norden geht's nach Münster, gen Süden ins Ruhrgebiet. 

"Wir sind an der Grenze zum Ruhrgebiet, aber haben eine dörfliche Gemeinschaftsstruktur", sagt zum Beispiel Ludger Buckmann über Olfen. Will heißen: Zu Hause ist es behaglich, überschaubar, aber wer will kann schnell in den Trubel. Als Mittelstadt, in der fast noch jeder jeden kennt, wirbt auch Bülte für Werne. Eine Mittelstadt, von der man aber schnell im Ruhrgebiet ist. Was auch für Selm gilt.

Von Ascheberg ist man schnell in Münster

Ascheberg dagegen ist vor allem interessant für Münster-Pendler: "Wir sind nahezu umschlossen von der passenden Infrastruktur", sagt Peter Kaufmann. Im Westen der Gemeinde liegt die Bahnstrecke Münster-Dortmund, im Osten die A1. 20 bis 25 Kilometer sind es über die Autobahn oder die B54 von Ascheberg bis Münster. Ohne Stau ist das in einer halben Stunde zu schaffen. Auch die Eurobahn fährt vom Hauptbahnhof in Ascheberg in gut 20 Minuten nach Münster. 

Dass sehr viele nach Ascheberg ziehen, denen Münster zu teuer ist, kann Kaufmann mit Zahlen nicht belegen. Auf Bewerbungsbögen oder in Gesprächen mit Bau-Interessierten seien ihm aber schon häufig Menschen begegnet, die gerne in Münster geblieben wären oder dort hinzögen, sich das aber schlicht nicht leisten könnten.

Ausstattung der Gemeinden:


Wie geht es weiter für die Orte? Lesen Sie das Fazit auf der nächsten Seite.

 

4. Ausblick: Wie werden sich die Orte entwickeln?

Die vielen Neubaugebiete in Werne, Selm, Olfen und Ascheberg lassen die Orte wachsen, die bebaute Fläche wird größer. Die Einwohnerzahl aber steigt nicht automatisch. Denn die meisten Häuslebauer, die in die Neubaugebiete ziehen, kommen aus den Orten selbst. Sie ziehen also nur innerhalb der Stadt beziehungsweise der Gemeinde um. Es gibt zwar auch Zuzügler - in Werne beispielsweise aus Dortmund, Lünen und Bergkamen, in Ascheberg aus Münster - doch ziehen dafür andere weg oder sterben.

Es schrumpft kein Ort

Immerhin: Es schrumpft derzeit keiner der vier Orte. "Dank der Baugebiete halten wir die Einwohnerzahl", sagt Lugder Buckmann aus Olfen. Ohne die Baugebiete wäre man im Minus. In Selm gab es laut Angaben der Stadt 2015 ein leichtes Plus - langfristig könne man dies aber wohl nicht halten, heißt es. Obwohl IT.NRW dem Ort Wachstum prognostiziert. So, wie auch Ascheberg.

Werne sei - auch dank mehrerer Neubaugebiete - zuletzt um 300 Einwohner gewachsen, sagt Stadtplaner Ralf Bülte. Das macht bei um die 30.000 Einwohner ein Plus von einem Prozent. So düster wie das Landesamt die Entwicklung für Werne sieht, stelle sie sich auf keinen Fall da, beteuert Bülte. Und wird deutlich: Dass Werne bis 2040 um 18,8 Prozent schrumpft, "das können Sie total vergessen". 

Eigentlich ist die Stadt beliebter

Ist das Wunschdenken oder doch realistisch? Was den Orten helfen könnte, ist möglicherweise eine erneute Trendumkehr: Jahrelang sind Paare, wenn sie eine Familie gegründet haben ins nähere Umland von Städten gezogen - also in Orte wie Selm und Ascheberg. Die klassische Suburbanisierung. Seit ein paar Jahren bleiben sie wegen der kurzen Wege aber lieber in die Großstadt, sagt Osterhage. Oder ziehen eigens dorthin. Wer es sich leisten kann, wohne wieder in der Stadt, heißt es auch in einem Bericht der NRW.Bank zu Wanderungsbewegungen. 

Eine Wurst auf den Grill legen und im Hintergrund die Skyline von Frankfurt: Seit ein paar Jahren lieben auch Familien das Leben in der Großstadt. Es wird nur immer teurer. Manchen schon zu teuer. Foto: dpa

 

Das Sich-Leisten sei aber genau der Knackpunkt, so Osterhage. Die Miet- und Immobilienpreise in Städten wie München, Hamburg (hier eine Analyse von welt.de) und Münster sind mittlerweile so hoch, dass Wissenschaftler bereits diskutieren, ob der Trend sich wieder umkehrt. Und von dieser Trendwende könnte die Speckgürtel-Region zwischen Olfen, Werne, Ascheberg und Selm profitieren. Wenn sie sich so attraktiv macht, wie zurzeit.

 

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