Timo Eismann will wissen, worauf es beim Mietvertrag ankommt

rnSerie: Timo zieht aus

Wieviel Miete kann ein Student im Monat einplanen? Welche Klauseln gibt es in einem Mietvertrag zu beachten? Der 18-jährige Timo Eismann bereitet sich darauf vor, zu Hause auszuziehen.

Castrop-Rauxel

, 19.06.2019 / Lesedauer: 5 min

Die erste eigene Wohnung bringt viel Verantwortung für junge Erwachsene mit sich. Timo Eismann weiß das. Der 18-Jährige macht in diesem Jahr Abitur und will sich auf das Leben nach der Schule gut vorbereiten. Christian Vester arbeitet seit elf Jahren beim Mieterbund. Er weiß, worauf es beim Mietvertrag ankommt und welche Fallstricke es gibt.

Timo Eismann will wissen, worauf es beim Mietvertrag ankommt

Christian Vester arbeitet seit elf Jahren beim Mieterbund. Er weiß, worauf es in einem Mietvertrag ankommt. © Ann-Kathrin Gumpert

Drei wichtige Fragen sollte man sich stellen, bevor man auf Wohnungssuche geht:

Wann? Was? Wieviel? Wir geben einen Überblick.

Wann?

Wenn man zu Hause auszieht, ist es bequemer, denn der Einzugstermin ist flexibel. Man kann in die neue Wohnung einziehen, wenn es auch finanziell passt. Anders sieht es aus, wenn man umziehen möchte. Dann muss man die Kündigungsfrist und den Einzugstermin beachten.

„Normalerweise wird die alte Wohnung am letzten Tag des Monats übergeben und die neue am ersten Tag des Monats bezogen“, sagt Christian Vester. Das ergibt entweder eine Lücke oder eine Überschneidung - die finanziell nicht unerheblich sein kann. Manchmal kämen einem die Vermieter beim Einzugstermin entgegen, das sei aber nicht der Regelfall. Dabei kommt es beim alten Vermieter auch meist darauf an, ob es schon einen Nachmieter gibt.

Timo Eismann wird zu Beginn des Studiums im Oktober erst mal bei seinen Eltern wohnen bleiben. Er will aber sich erst eine Wohnung in Essen suchen, wenn er weiß, wie sein Studium läuft. „Nach ein bis zwei Semestern ergibt sich das bestimmt“, sagt Eismann. Dann will er entweder mit einem Kumpel zusammenziehen oder alleine eine Wohnung mieten.

Bei der Art des Mietvertrags gibt es drei Möglichkeiten

1. Auf unbestimmte Zeit (Standard)

Wird ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, gelten für den Mieter die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei Monaten. Einen Grund braucht der Mieter nicht. Anders sieht es beim Vermieter aus. Der kann nur unter bestimmten Voraussetungen - zum Beispiel Eigenbedarf - den Mietvertrag kündigen. Dabei gilt für ihn: Je länger die Mietdauer, desto länger die Kündigungsfrist.

2. Verzicht auf Sonderkündigungsrecht

Diese Art Mietvertrag enthält den Zusatz, dass beide Parteien, also Mieter und Vermieter, für höchstens vier Jahre auf ein Sonderkündigungsrecht verzichten. Vorteil für den Mieter: Er darf sicher bis zu vier Jahre in der Wohnung wohnen. Aber Achtung, das hat auch einen Nachteil. Denn auch er kann das Mietverhältnis in der vereinbarten Laufzeit nicht kündigen. der Vertrag hat also eine Mindestlaufzeit.

Timo Eismann will wissen, worauf es beim Mietvertrag ankommt

Beim Mietvertrag gibt es etliche Fallstricke. Christian Vester vom Mieterbund kennt sie. © dpa

Christian Vester sagt, man solle Mietverträge gründlich lesen. Denn der Passus der Mindestlaufzeit sei nicht selten enthalten. „Wir haben häufig den Fall, dass jemand beruflich umziehen muss, den Passus im Mietvertrag aber übersehen hat. Der Vermieter muss die Kündigung dann nicht akzeptieren.“

3. Zeitmietvertrag

Darin ist genau angegeben, wie lange das Mietverhältnis dauert. Der Mietvertrag kann danach zwar verlängert werden, muss aber nicht. Wer für ein Semester in eine andere Stadt geht, für den ist diese Art von Mietvertrag ideal. Langfristige Sicherheit sieht aber anders aus.

Kündigung des Mietvertrags

Die Kündigung bedarf der Schriftform. Das heißt: Sie braucht eine handschriftliche Unterschrift. Die Kündigung per E-Mail oder Fax hat vor Gericht keinen Bestand. Sie gilt ab dem Tag, an dem sie dem Vermieter zugegangen ist. „Man sollte sie am besten per Einwurf-Einschreiben verschicken. Dann geht man auf Nummer sicher“, sagt Christian Vester. Wird sie bis zum dritten eines Monats zugestellt, zählt der Monat bei der Frist noch mit.

Was?

Die Wohnung muss den Bedürfnissen des Mieters entsprechen - von der Größe, der Lage und der Ausstattung. Für die Abnutzung der Wohnung zahlt der Mieter Geld an den Vermieter. Dafür muss der die Wohnung instandhalten. „Das gilt aber nicht für Sachen, die der Mieter vom Vormieter übernommen hat“, sagt Christian Vester.

Im Mietvertrag gebe es meist auch eine Klausel, in der geklärt werde, welche Ein- und Umbauten für den Mieter erlaubt seien. Denn es kann sein, dass ein neuer Bodenbelag, den der Mieter verlegt hat, nach seinem Auszug wieder entfernt werden muss. „Üblicherweise muss beim Auszug der Ursprungszustand der Wohnung wiederhergestellt werden“, sagt Vester. „Man weiß aber meist nicht, wie der war.“

Deshalb sei es ratsam, vor dem Einzug den Zustand der Wohnung mit Fotos zu dokumentieren. „Man sollte die Fotos dann per E-Mail versenden. So kann man den Zeitpunkt definieren“, so Vester. Der Zeitstempel der Kamera reiche nicht aus, habe keine Beweiskraft. „Der ist zu leicht zu manipulieren.“ Sind Zeugen dabei, ist das noch besser.

Neuer Ratgeber der Verbraucherzentrale

Die Verbraucherzentrale bietet den Ratgeber „Ausbildung und Studium. Geld, Recht, Versicherungen in einer spannenden Zeit“ an. Er kostet 16,90 Euro und ist in der VZ, Mühlengasse 4, erhältlich.

Wieviel?

Miete ist nicht gleich Miete. Es gibt verschiedene Modelle, wie sie beim Vermieter beglichen werden kann. Wichtig ist aber, sich vorher zu überlegen, wie hoch das Budget für die monatliche Miete ist.

1. Standard

Normalerweise wird monatlich eine Kaltmiete plus Nebenkosten bezahlt. Das ergibt die Warmmiete. Für eine Mieterhöhung gibt es klare Regeln. Sie darf nur zur ortsüblichen Standardmiete erhöht werden.

2. Staffelmiete

Die Staffelmiete ist gesetzlich stark reglementiert. Die Miete wird zu festgelegten Zeitpunkten um einen festgelegten Betrag erhöht. Andere Formen der Mieterhöhung sind damit aber ausgeschlossen. In der Regel setzt der Vermieter hier eine höhere Miete an, als er glaubt, dass der Mietspiegel steigt.

3. Indexmiete

Die Miete steigt, wenn die Inflationsrate um einen bestimmten Prozentsatz gestiegen ist, automatisch. Sinkt die Inflationsrate, sinkt auch die Miete. „Das kommt in der Regel aber nicht vor“, so Christian Vester. Andere Formen der Mieterhöhung sind auch hier ausgeschlossen.

Kaution

Im Budget sollte man auch immer die Kaution mit einrechnen. Dass die Kaution sofort bei der Schlüsselübergabe bezahlt werden muss, stehe zwar häufig im Mietvertrag, sei aber unwirksam, so Christian Vester. „Man darf sie zu drei gleich hohen Raten in den ersten drei Mietmonaten begleichen.“ So sagt es das Gesetz. Der Mieter darf sie aber auch sofort in einer Summe zahlen, wenn er möchte.

Der Mietspiegel zur Orientierung

Der Mietspiegel einer Stadt zeigt an, was man durchschnittlich pro Quadratmeter zahlen muss. Er macht auch Angaben zu folgenden Kosten: Müllabfuhr, Abwasser, Straßenreinigung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung. So kann sich der Mieter orientieren, ob seine Miete günstig oder teuer ist.

Die Kaution darf nicht höher als drei Kaltmieten sein. Aber Achtung: Eine nicht gezahlte Kaution kann ein fristloser Kündigungsgrund für den Vermieter sein. Sie wird nach dem Auszug wieder zurückgezahlt. „Wann das passieren muss, ist aber noch unklar“, so Vester. Es gebe keine gesetzliche Frist. Also: Besser nicht für die neue Wohnung mit der Kaution der alten Wohnung rechnen.

Betriebskosten/Nebenkosten

Standardmäßig werden die Betriebskosten monatlich im Voraus bezahlt. Einmal im Jahr bekommt der Mieter eine Abrechnung darüber vom Vermieter - und dann eine Rückerstattung oder eine Nachzahlung (je nach Höhe des Verbrauchs). Ist im Mietvertrag eine Pauschale für die Nebenkosten vereinbart, bleibt die Höhe der Nebenkosten immer gleich - unabhängig vom Verbrauch des Mieters. Eine Nachzahlung muss sofort beglichen werden. Da gibt es kein Recht auf Ratenzahlung.

Timo Eismann will wissen, worauf es beim Mietvertrag ankommt

Timo Eismann macht in diesem Jahr sein Abitur am Ernst-Barlach-Gymnasium (EBG). © Ann-Kathrin Gumpert

Das ist Timo Eismann

Timo Eismann ist 18 Jahre alt und macht dieses Jahr Abitur am Ernst-Barlach-Gymnasium. Ab Oktober will er medizinische Biologie an der Uni Duisburg-Essen studieren - vorausgesetzt er schafft den Numerus Clausus. Plan B ist ein Studium auf Lehramt. „Naturwissenschaften liegen mir einfach mehr“, sagt er. Er kann sich vorstellen, später in die Forschung zu gehen. Mit seinen Eltern wohnt er in Rauxel. Seine ältere Schwester ist bereits ausgezogen.
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