In Dortmund werden manche Wohnungen so häufig über Homesharing-Plattformen wie Airbnb vermietet, dass dort gar keine echten Mieter mehr wohnen. Schadet das dem Wohnungsmarkt?

Dortmund

, 24.05.2019, 12:00 Uhr / Lesedauer: 4 min

Ja, die nackten Schotten auf der Terrasse – Günter Henkel muss lachen, als er an seine vielleicht verrücktesten Gäste denkt: „Die hatten schon was! Sie waren zum Fußball nach Dortmund gekommen und hatten unter ihren Kilts nichts an.“ Und nach ein paar Bier waren dann auch die Röcke weg.

Der Mittfünfziger hat schon einiges erlebt, seit er 2012 anfing, auf Airbnb Wohnungen in seinem Haus irgendwo in Dortmund zu vermieten. Die ungenaue Ortsangabe ist Absicht, auch heißt Henkel eigentlich anders. Der Dortmunder wollte nur unter dieser Bedingung mit uns sprechen. Denn so richtig legal ist das, was er da macht, nicht.

Die Idee von Airbnb wird missbraucht

Die Idee von Airbnb ist so simpel wie genial: Die Internetplattform gibt Privatleuten die Möglichkeit, sich mit ihren Wohnungen etwas Geld dazu zu verdienen. Warum soll ich mir nicht ab und an Fremde in mein Gästezimmer einladen? Muss meine Wohnung wirklich leer stehen, wenn ich selbst auf Reisen bin? „Homesharing“ nennt sich dieses Prinzip.

Doch so mancher nutzt die Plattform anders: Airbnb-Gastgeber wie Henkel sind de facto Gewerbetreibende – ohne jedoch ein Gewerbe angemeldet zu haben. Henkel vermietet die Appartements in seinem Haus, als wären sie Ferienwohnungen.

Als er sein Haus vor einigen Jahren kaufte, habe er schon über normale Festvermietungen nachgedacht: „Doch wir wohnen ja selbst hier und das Haus ist sehr hellhörig, da wollten wir keinen dauerhaften Mieter.“

Dass eine Ferienwohnung ungleich mehr Geld einbringt als eine normal vermietete Wohnung, wird seine Entscheidung sicher erleichtert haben.

Mieterverein: Dortmund kann sich das eigentlich nicht leisten

Airbnb-Gastgeber wie Henkel sind für Rainer Stücker ein Problem. Stücker ist Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund und sagt: „In Dortmund fehlen Tausende Wohnungen. In so einem angespannten Wohnungsmarkt wie hier kann man sich das eigentlich nicht leisten.“ Einem Bericht der NRW-Bank zufolge hat Dortmund ein jährliches Neubaudefizit von mehr als 2000 Wohnungen.

Seit 2012 gilt in Dortmund eine Wohnraumschutzsatzung. In ihr ist festgelegt, dass Wohnungen nicht einfach für gewerbliche Zwecke genutzt werden dürfen, außerdem dürfen sie nicht grundlos längere Zeit leerstehen oder abgerissen werden. In NRW haben nur noch Köln, Münster und Bonn ähnliche Regelungen.

„Jeder, der Wohnraum verändern oder umnutzen will, muss sich das vorher von uns genehmigen lassen“, sagt Thomas Böhm, der Leiter des Dortmunder Wohnungsamts. Laut Böhm müsste damit eigentlich jede Privatperson, die auf Airbnb mehr als 50 Prozent ihrer Wohnung anbietet das auch beim Wohnungsamt melden. Das Problem ist nur: Bis jetzt ist noch nicht ein einziger Airbnb-Gastgeber beim Wohnungsamt vorstellig geworden. „Das ist absurd!“, findet Böhm.

Airbnb-Vermieter entziehen Dortmunds Wohnungsmarkt wertvolle Wohnungen

Über 400 Airbnb-Unterkünfte gab es nach Angaben des Unternehmens Anfang 2018 in Dortmund. Nicht alle Unterkünfte werden zum gleichen Zeitpunkt angeboten – für den 18./19. Mai wurden bei unserer Stichprobe Ende März 149 Unterkünfte angeboten. © Tilman Abegg

Fast jede zehnte Unterkunft wird mehr als 180 Tage vermietet

440 Airbnb-Unterkünfte gab es nach Angaben der Homesharing-Plattform 2018 in Dortmund. Darunter sind viele Angebote, die unbedenklich sind, etwa das kleine Zimmer in der Wohnung eines „starken Rauchers“ (Anzeigentext) am Hafen für 24 Euro die Nacht. Doch bei einigen Unterkünften wie zum Beispiel der kompletten 144-Quadratmeter-Wohnung im Kreuzviertel, in der eine Übernachtung 300 Euro kostet, drängt sich der Verdacht auf, dass es eigentlich Ferienwohnungen sind.

Wie viele der Dortmunder Airbnb-Unterkünfte illegal gewerblich genutzt werden, ist unbekannt. Die Nutzungsstatistiken des Unternehmens liefern aber Indizien: Die Dortmunder Airbnb-Wohnungen wurden 2017 bei insgesamt 17.600 Übernachtungen über das Jahr verteilt durchschnittlich für 42 Nächte gebucht. Rund 8 Prozent der Unterkünfte wurden dabei laut Airbnb an mehr als 180 Tagen des Jahres vermietet - zumindest in ihnen wird sehr wahrscheinlich kein normaler Mieter leben.

Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass aber bedeutend mehr Wohnungen betroffen sind: Bei einer deutschlandweiten Daten-Auswertung 2015 fanden Studenten der FH Potsdam heraus, dass etwas mehr als jeder dritte Airbnb-Gastgeber in Dortmund (38 Prozent) mehr als eine Unterkunft auf der Plattform anbot, also wahrscheinlich ein gewerblicher Anbieter war.

„Wir haben keine Hundertschaft zum Aufdecken von Homesharing“

Der Kampf gegen die Zweckentfremdung von Wohnungen ist jedoch ein schwieriger. Bei Verstößen sei man zwingend auf Hinweise aus der Bevölkerung angewiesen, sagt Wohnungsamt-Chef Thomas Böhm, und bis jetzt sei keine einzige Anzeige von Nachbarn bei ihm eingegangen: „Wir haben keine Hundertschaft, die täglich auf Dortmunder Straßen unterwegs ist, um Homesharing aufzudecken.“ Die Wohnungsaufsicht seines Amtes besteht aus einem Zweierteam.

Exzessive Kontrollen wären aber auch generell nicht verhältnismäßig, meint Böhm. Zwar stimme es, dass in Dortmund jede Wohnung gebraucht werde – für Böhm sind Airbnb-Unterkünfte aber dennoch kein nennenswertes wohnungspolitisches Problem: Dortmund hat rund 320.000 Wohnungen, der Anteil der Airbnb-Unterkünfte am Wohnungsangebot der Stadt liegt also nur bei 0,1 Prozent.

In Köln sind Airbnb-Wohnungen „ein großes Problem“

Das Konfliktpotenzial von gewerblich vermieteten Unterkünften zeigt jedoch das Beispiel Köln. Dort schätzt die Stadt die Zahl der Airbnb-Unterkünfte auf etwa 3500 bis 7000. Viele von ihnen konzentrieren sich auf einige beliebte Ausgehviertel und seien dort „bereits zu einem großen Problem geworden“, wie die Stadt Köln in einer Analyse schreibt. Es gibt Berichte von lärmenden Party-Touristen, unter denen ganze Hausgemeinschaften leiden und den Hausfrieden zerstören.

Airbnb-Vermieter entziehen Dortmunds Wohnungsmarkt wertvolle Wohnungen

Immer wieder sorgen Airbnb-Untermieter für Unfrieden in Hausgemeinschaften. © Verena Hasken (Illustration)

Die Stadt Köln hat darauf reagiert und ihre Wohnungsaufsicht aufgestockt: Dort sind derzeit sechs Mitarbeiter für Ermittlungen vor Ort zuständig, während sich sechs Sachbearbeiter im Innendienst um die Verwaltungs- und Ordnungswidrigkeitenverfahren kümmern. Genug zu tun haben sie: Seit 2014 registrierte das Kölner Wohnungsamt rund 1400 illegale Ferienwohnungen in der Stadt, den Großteil davon (gut 900) allein 2018.

Auch in der Landespolitik ist die Zweckentfremdung von Wohnungen bereits ein Thema. SPD und Grüne wollen das Wohnungsaufsichtgesetz weiter verschärfen. In einer Stellungnahme fordern die NRW-Kommunen, dass es darum gehe, „potenzielle Vermieter für das Problem zu sensibilisieren, vor der missbräuchlichen Vermietung abzuschrecken und Verstöße effektiv sanktionieren zu können.“

Airbnb-Gastgeber umgeht Untersagung

Beim Dortmunder Airbnb-Gastgeber Günter Henkel hat das bisher nicht so gut geklappt. Vor einiger Zeit habe ihm das Ordnungsamt einen Besuch abgestattet und ihm untersagt, weiter unangemeldete Ferienwohnungen mitten im Wohngebiet anzubieten, erzählt er.

Daraufhin habe er sich schlau gemacht, was es für einen echten Ferienwohnungsbetrieb braucht. Doch er schreckte vor den vielen Vorschriften, den Brandschutzbestimmungen und den zusätzlichen Fluchtwegen zurück. Stattdessen sind die Wohnungen nun an Familienmitglieder vermietet - zumindest offiziell.

Zur Sache

So machen Sie alles richtig beim Vermieten über Airbnb

  • Wenn ein Mieter ein Zimmer oder seine Wohnung an Touristen untervermieten will, braucht er hierfür eine Genehmigung von seinem Vermieter. Holt er sich diese nicht ein und fliegt auf, kann der Vermieter im Wiederholungsfall das Mietverhältnis kündigen.
  • Nach Angaben des Dortmunder Wohnungsamtes muss wegen der geltenden Wohnraumschutzsatzung jede Airbnb-Untervermietung, die mehr als 50 Prozent der Wohnung betrifft, der Stadt gemeldet werden. Entsprechende Anmeldungen werden laut Amtsleiter Thomas Böhm unbürokratisch unter Tel. (0231) 50 23 94 8 bearbeitet.
  • Liegt der Gewinn durch die Untervermietung höher als 520 Euro im Jahr und verdient der Anbieter insgesamt mehr als den steuerlichen Freibetrag (Anm. d. Red.: 9168 Euro im Jahr 2019), muss die Einkommensteuer abgeführt werden. Bei Viel-Vermietern mit jährlichen Umsätzen von mehr als 17.500 Euro wird zudem die Umsatzsteuer fällig.
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