Mieter, Vonovia und die Stadt Dortmund im Häuserkampf von Westerfilde

rnWohnraumsanierung

Westerfilde soll nach vorne kommen. Wie der Wohnungsriese Vonovia sich das vorstellt, stellte er am Mittwoch vor. Doch es gibt Probleme, zum Beispiel mit den Nebenkosten.

Westerfilde

, 07.03.2019, 17:07 Uhr / Lesedauer: 6 min

Es ist ein Ausflug in das Gestern, das Heute und das Morgen, auf den sich die 20-köpfige Gruppe am Mittwoch in Westerfilde macht. Als Abziehbilder für Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft dienen Wohnungen, denn Wohnen in Westerfilde ist ein eigenes Kapitel.

Eine Wohnung, wie sie mal war und heute, kurz vor einer Sanierung, noch ist, ist das Gestern: Gruselig, düster, abgerockt sieht sie aus. Die Wände in Orange gehalten. Eine Giraffenkarawane zieht über die Tapetenbordüre im Wohnzimmer und erzählt davon, dass hier mal Menschen wohnten, die sich weggeträumt haben.

Die Wohnung liegt am Ende eines dunklen Flures, auf dem dann, während der Besichtigung durch die kleine Karawane, eine Frau auftaucht und beklagt, dass sie kein Wasser habe. Den ganzen Tag schon.

Ein freundliches „Hallo“ auf dem Fußabtreter

Westerfilde, wie es mal sein soll, hell, freundlich, aufgeräumt und kernsaniert, ist das Morgen. Künstliches Gemüse liegt in der Musterküche der Musterwohnung, das Musterbett ist bezogen, das Musterwohnzimmer mustergültig eingerichtet. Vorn, an der Wohnungstürschwelle steht ein freundliches „Hallo“ als Gruß auf dem Fußabtreter. So soll es hier werden.

Mieter, Vonovia und die Stadt Dortmund im Häuserkampf von Westerfilde

Eine mustergültige Musterküche, inspiziert von Ralf Peterhülseweh (Vonovia, Bildmitte) und Oberbürgermeister Ullrich Sierau. © Stephan Schütze

Die dritte Wohnung ist ein Rohbau. Nur die Hülle eines Lebensraums. Graue Wände, graue Böden, graue Decken, einfach alles grau. Räume in einer Metamorphose, nach der sich das Leben, das gute Leben, wieder ansiedeln soll. Das ist das Heute, der Umbau. In der Baustelle stehen mehrere Menschen. Ralf Peterhülseweh ist einer von ihnen. Wie die meisten hier kommt er vom Wohnungsunternehmen Vonovia.

Der Regionalleiter möchte zeigen, dass es gut ist, was Vonovia hier tut

Kein Unternehmen vermietet mehr Wohnungen in Deutschland. Und keins mehr in Dortmund. Ralf Peterhülseweh ist der Vonovia-Regionalleiter für Dortmund und er will unter anderem Oberbürgermeister Ullrich Sierau zeigen, dass das, was sein Unternehmen hier macht, gut ist. Für Westerfilde. Die Menschen, die hier wohnen. Und damit dann auch für sein Unternehmen.

Westerfilde, das im Westen von Dortmund wie ein Satellit liegt, braucht ein gutes Morgen, das Gestern war lange bescheiden genug. Die Wohnblöcke, in denen die Delegation unterwegs ist, waren über Jahre Spielball nationaler und internationaler Finanzinvestoren, wurden ausgepresst und runtergewirtschaftet und weiter verkauft und ausgepresst und weiterverkauft und als dann am Ende die Leerstände bei 30 Prozent lagen, war es fünf nach 12. Das war 2012. Westerfilde hatte lange Jahre niemand auf dem Schirm. Das immerhin ist anders geworden.


Mieter, Vonovia und die Stadt Dortmund im Häuserkampf von Westerfilde

Unterwegs im Heute, in einer Wohnung mitten in der Sanierung. © Stephan Schütze

Es gibt ein Stadterneuerungsprogramm, es gibt Aufmerksamkeit, ein integriertes Handlungskonzept, Fördergelder und seit 2016 die Vonovia, die damals in größerem Umfang hier eingestiegen ist, als sie rund 500 Wohnungen von der Gagfah übernahm. 640 Wohnungen gehören dem Konzern inzwischen hier und wie gut sie hier arbeiten, wollen sie zeigen.

Westerfilde spielt im Vonovia-Geschäftsbericht eine wichtige Rolle

Interessanterweise einen Tag, bevor der Immobilienriese mit insgesamt rund 370.000 Wohnungen seinen aktuellen Geschäftsbericht vorstellen wird. Auch in ihm wird Westerfilde eine prominente Rolle spielen, dort kann man dann nachlesen: „Dortmund Westerfilde ist aktuell eine der wichtigsten Quartiersentwicklungen.

Das 2016 gestartete Projekt soll 2020 abgeschlossen sein. In Kooperation mit dem Land NRW und der Stadt Dortmund investiert Vonovia hier rund 25 Mio. € in etwa 640 Wohnungen im Bestand. 110 Wohnungen werden zu gefördertem preisgebundenen Wohnraum.“

Vor dem Besuch wurde kräftig aufgeräumt

Bereits am Dienstag, sagen Anwohner, ist in Vorbereitung des Besuches ein zehnköpfiger Aufräumtrupp durch den Stadtteil gezogen, hat Müll und Sperrmüll aufgelesen. Und da der Unrat hier draußen seinen eigenen Kreislauf hat, kam dann am Mittwoch sowohl am Morgen als auch am Mittag jeweils noch mal ein etwas kleinerer Trupp raus. So kann man dann über den Zustand der Wege nicht meckern, auf dem die Besucher durch den Stadtteil gehen.

Raus aus dem Quartiersbüro an der Westerfilder Straße und hinein in die nördlich gelegenen Wohnblöcke. Dort, vor dem Gerlachweg 7, warten zwei Gartenzelte, Farbe Weiß, mit dem Vonovia-Schriftzug. Unter ihm stehen drei Mitarbeiter mit Vonovia-Jacken an zwei Staffeleien, auf denen zwei Bilder stehen, die zeigen sollen, wie die Wohnwürfel hier in Zukunft aussehen sollen.

Der Künstler, der die Fassaden gestaltet, erläutert etwas dazu und der Oberbürgermeister sagt, dass die Glasstrukturen, die auf einem Bild zu sehen sind, den Gebäuden Höhe und Dominanz nehmen und dafür Leichtigkeit geben. Dann geht es in die Wohnungen.

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Vor dem Gerlachweg 7 warteten zwei Gartenzelte, Farbe Weiß, mit dem Vonovia-Schriftzug. © Stephan Schütze

17.000 bis 18.000 Euro, sagt Peterhülseweh, würden pro Wohnung investiert, das entspreche rund 300 Euro pro Quadratmeter. Wer die Arbeiten ausführt, möchte Sierau wissen. Das seien eigene Betriebe, sagt ein anderer Mitarbeiter der Vonovia. Hausmeistertätigkeiten, technischen Service oder auch für Arbeiten im häuslichen Umfeld, all diese Dinge erledigen eigene Betriebe. Erfolgreich, sagt Sierau dann, seien die, die ein Rundumpaket anbieten. Und: „Das darf nur nicht auf die Kostenseite schlagen.“

Die Nebenkosten sind ein springender Punkt in der Vonovia-Welt

Das ist, und das wissen nicht nur Peterhülseweh und Sierau ein springender Punkt in der Vonovia-Welt: Während die Mieten in der Regel so moderat angehoben werden, dass es nicht zu Protesten kommt, schießen die Nebenkostenabrechnungen in die Höhe. Nicht wenige Mieter werfen dem Konzern fehlerhafte Abrechnungen vor, es ist die Rede von einem „System Vonovia“.

Normalerweise hat ein Vermieter, der externe Firmen beauftragt, ein Interesse, die Kosten möglichst gering zu halten. Wenn aber der Vermieter eigene Firmen beauftragt, verdient er an den Arbeiten der Firmen mit, an jedem instandgesetzten Aufzug und an jeder Glühbirne. Außerdem fällt bei solchen Inhouse-Geschäften die Mehrwertsteuer weg. In der Tat haben die Vonovia-Töchter ihren Gewinn im Jahr 2018 um 8 Prozent auf 121 Millionen Euro vor Steuern gesteigert.

Mieter, Vonovia und die Stadt Dortmund im Häuserkampf von Westerfilde

Fenster zum Hof, im Moment allerdings verhangen. © Stephan Schütze

Und in der Tat gibt es auch aktuell wieder Ärger um die ins Haus stehenden Nebenkostenabrechnungen von 2016 und 2017. Obwohl die offiziell noch nicht verschickt worden sind, liegen bereits einige Zahlen auf dem Tisch. 3000 Euro sollen mehrere Mietparteien nachzahlen, eine Familie sogar 5800 Euro.

Laut dem Mieterverein Dortmund seien bei Wechseln von externen Dienstleistern auf Vonovia-Töchter in mehreren Dortmunder Vonovia-Siedlungen Preissteigerungen zum Vorjahr von mehr als 20 Prozent bei der Grünpflege festgestellt worden. Plausible Gründe habe der Konzern dafür nicht genannt. Auch werde von Jahr zu Jahr die Liste der den Mietern in Rechnung gestellten Betriebskostenarten länger.

Wer soll das bezahlen?

Von Monika Hohmann möchte die Vonovia 2200 Euro haben. Hohmann ist so etwas wie die Mutter Courage von Westerfilde, lebt seit 1980 hier, hat den Niedergang des Stadtteils erlebt, ist anders als viele andere nicht weggezogen, sondern hat stattdessen einen Mieterbeirat gegründet.

Auch sie ist bei dem Rundgang am Mittwoch dabei. Sie sagt, sie stehe heute hier für viele Mieter und die Nebenkostenabrechnungen, die ins Haus stehen, wie sollten die bezahlt werden? Und wie kämen die überhaupt zustande? Sie selber habe mit ihrem Mann alle Mieten und alle Vorauszahlungen pünktlich und regelmäßig überwiesen und jetzt stehen da 2200 Euro auf der Uhr.

Mieter, Vonovia und die Stadt Dortmund im Häuserkampf von Westerfilde

Monika Hohmann und Ullrich Sierau. © Stephan Schütze

Das sei zu prüfen, sagt Peterhülseweh. Und dass sein Unternehmen natürlich nur abrechne, was auch geleistet worden sei. Nichtsdestotrotz gebe es in Westerfilde ein Nebenkostenproblem und das ist dann der Moment, in dem der Oberbürgermeister sich deutlich einschaltet. „Ich appelliere“, sagt er, und es hört sich eher weniger nach einem Appell an, „an Ihr Unternehmen, hier noch einmal in sich zu gehen.“

Vonovia und die Stadt wollen Westerfilde nach vorne bringen

„Sehr gerne“, sagt dann auch sofort der Regionalleiter. Sierau weiß, dass die Stadt mit der Vonovia eine strategische Partnerschaft eingegangen ist. Beide Seiten haben ein Interesse, den Stadtteil weiter nach vorne zu bringen, auch wenn die Motivation durchaus eine unterschiedliche ist.

Man befinde sich hier, wird Sierau später sagen, in einem Häuserkampf. Zu Peterhülseweh sagt er weiter: „Wenn hier nichts passiert, machen Sie den ganzen Prozess kaputt.“ Er sei, wenn jetzt die Nebenkosten hochgehen, nicht mehr bereit, gut über die Vonovia zu sprechen.

Stadt und Wohnungsunternehmen brauchen sich gegenseitig

Natürlich brauchen sich die Stadt und das Wohnungsunternehmen gegenseitig, um die Wohnbestände wieder auf Vordermann zu bringen und aus dem Gestern ein gutes Morgen zu machen. Aber essentiell ist in dieser Gleichung eben die Frage, wem es gut geht.

Und da differieren die Ziele: Den Menschen, die hier wohnen, muss es aus Sicht der Stadt gut gehen, den Wohnen und Wohnraum ist inzwischen politischer Sprengstoff geworden. Den Aktionären muss es aus Sicht der Vonovia gut gehen, sie sollen pro Aktie 1,44 Euro Dividende erhalten. Die Vonovia, soviel kann man sagen, hat ihr Ziel erreicht.

Mieter, Vonovia und die Stadt Dortmund im Häuserkampf von Westerfilde

Rund 25 Millionen investiert die Vonovia laut eigenen Angaben in Westerfilde. © Stephan Schütze

110 der 640 Wohnungen seien mietpreislich gedeckelt, sagt Peterhülseweh dann irgendwann draußen, nach der letzten Wohnungsbesichtigung an diesem Tag. Auf 5,60 Euro. Thomas Böhm leitet das Amt für Wohnen. Er sagt, 106 Wohnungen seien gedeckelt, was daran liege, dass die Stadt 3,4 Millionen Euro, Gelder aus dem Wohnraumförderprogramm NRW, für den Umbau bewilligt habe.

Manche Wohnungen kosten mehr als 7 Euro pro Quadratmeter

Wer auf der Internetseite der Vonovia nachschaut, findet am Donnerstag in der Tat Wohnungen, für die 5,60 Euro kalt verlangt werden. Es gibt aber eben auch Wohnungen, die ebenfalls in den Wohnwürfeln liegen, für die 7,10 Euro verlangt werden. Kernsaniert und mit frischem Bad. 7,10 Euro ist nicht das Ende der Fahnenstange des Dortmunder Mietspiegels, aber es dürfte leicht über dem Durchschnitt liegen. Die letzte belastbare Zahl dazu stammt von Ende 2017, damals lag die Durchschnittsmiete im Bestand bei 6,63 Euro. Inzwischen dürfte sie bei rund 7 Euro liegen.

Kostentreiber Wasserverbrauch

Und die Nebenkosten? Da gab es bereits einmal in der Vergangenheit Ärger, damals, kurz nachdem die Vonovia eingestiegen war. Die Sperrmüllbeseitigung war ein großes Thema, noch mehr ins Kontor hatte aber offenbar der Wasserverbrauch geschlagen, der auf alle Mieter umgelegt worden war. Damals hatte es Gespräche gegeben, beteiligt waren neben dem Mieterbeirat und der Stadt auch das Unternehmen, Ende 2018 einigten sich die Parteien auf einen Vergleich.

Jetzt, sagt Ralf Peterhülseweh, werde man erneut in sich gehen und die Kosten prüfen. Vielleicht könnten separate Wasserzähler helfen. Es sind, so scheint es nach dem Ausflug in das Gestern, Heute und Morgen, die kleinen Dinge, die hier, im Häuserkampf, entscheidend sind. Und davon gibt es viele.

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