Wenn der Mieter arm und einsam stirbt, wird das oft zum Problem für den Vermieter

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Viele glauben: Mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis. Ein Trugschluss. Und im Zeitalter von Singles ein zunehmendes Problem. Für Vermieter, aber auch für Erben.

Dortmund

, 07.11.2018, 04:00 Uhr / Lesedauer: 4 min

Joachim Schmittgen aus Lücklemberg hat in den vergangenen zwei Jahren drei Mieter verloren, die ihn jedes Mal vor ein und dasselbe Problem stellten. Er stand plötzlich ohne Ansprechpartner da - und blieb auf einem Haufen Kosten sitzen. Das Problem füllt mehrere Aktenordner in Schmittgens Büroschrank.

Die Vorgeschichte ist immer gleich: Der Mieter ist einsam, alleinstehend und verarmt gestorben. Es gibt kein Testament und keine Erben, weil es keine Verwandten gibt oder alle das Erbe ausschlagen. Von den ursprünglich zwei Mietvertragsparteien ist plötzlich eine nicht mehr vorhanden. Doch - und das wissen viele nicht - Rechte und Pflichten aus dem Vertrag bestehen fort; denn das Mietverhältnis endet in der Regel nicht mit dem Tod.

Wem soll man kündigen, wenn es keinen Ansprechpartner gibt?

Für die Väter des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gab es im 19. Jahrhundert kein besonderes Regelungsbedürfnis für den Fall, dass ein Mieter einsam stirbt. Doch in unserer heutigen Gesellschaft kommt es immer häufiger nach einem einsamen Tod zu Rechtsproblemen, für die keine klare Lösung vorgegeben ist. Wem soll man kündigen, wenn kein Ansprechpartner da ist?

„Das ist schon ein Problem, das hin und wieder vorkommt. Und es ist kein kleines Problem“, bestätigt Christian Kretz, Fachanwalt für Mietrecht und Chefjurist beim Eigentümerverband Haus & Grund in Dortmund. Zumal Mittellosigkeit oft mit Vereinsamung einhergeht.

Wenn der Mieter arm und einsam stirbt, wird das oft zum Problem für den Vermieter

Christian Kretz, Chefjurist bei Haus & Grund Dortmund: „Das ist kein kleines Problem.“ © Gaby Kolle

Die Fälle häufen sich

„Das Problem ist häufiger geworden, weil beginnende Altersarmut wächst“, sagt auch Martin Grebe, Rechtsanwalt beim Mieterverein Dortmund. Sterbeversicherungen seien rückläufig. Bei Hartz IV müssten Lebensversicherungen zu Geld gemacht werden. Grebe: „Die Fälle häufen sich, wo kein ausreichendes Vermögen hinterlassen wird, um die Wohnung aufzulösen. Renteneinkommen sinken, Grundsicherung nimmt zu. Oft reicht der Sparbetrag für die Beerdigung nicht mehr.“

In den Wohnungen von Joachim Schmittgen leben seit 30, 40 Jahren dieselben Mieter. Man kenne sich persönlich, sagt der Pensionär, doch nicht genug, um die Mieter fortgeschrittenen Alters offensiv zu fragen, wer im Falle ihres Todes der Ansprechpartner wäre.

Ermittlung von Erben dauert

Das Ende vom Lied: Schmittgen muss sich nach dem Tod des Mieters einen Ansprechpartner suchen. Das läuft über das beim Amtsgericht ansässige Nachlassgericht. Dieses versucht, Erben des Verstorbenen zu ermitteln. Und das dauert. „Meist zwischen zwei und drei Monaten, bis das geklärt ist“, berichtet Schmittgen. In dieser Zeit kann er die Wohnung nicht auflösen und nicht weitervermieten. Je länger das Nachlassgericht für seine Recherchen braucht, umso höher summieren sich die Mietrückstände.

Gibt es doch einen sicherungsbedürftigen Nachlass von Wert, kann das Nachlassgericht von Amts wegen einen Nachlasspfleger bestellen, wenn der Erbe unbekannt oder die Erbschaftsannahme ungewiss ist. Der Nachlasspfleger ist somit gesetzlicher Vertreter des unbekannten Erben. Als solcher kann er den Mietvertrag mit Zustimmung des Nachlassgerichts innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters außerordentlich mit gesetzlicher Dreimonatsfrist kündigen oder mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag schließen. Auch wenn dies nicht mit Zahlen belastbar sei, bestätigt Amtsgerichtssprecher Jan Schwengers, kämen Nachlasspflegschaften sehr häufig vor.

In einer misslichen Lage

Doch in den Fällen von Joachim Schmittgen haben die Mieter ihre jahrzehntelang genutzten Wohnungen mit ausschließlich wertlosen Dingen hinterlassen. Deshalb vermeidet es das Nachlassgericht in solchen Fällen, einen Nachlasspfleger von Amts wegen zu bestellen. Schmittgen ist damit in einer misslichen Lage. Er kann nicht einfach die Wohnung betreten, sie räumen und notwendige Reparaturen durchführen, um möglichst schnell wieder zu vermieten. Das wäre verbotene Eigenmacht, da das Recht auf die Wohnung auf den noch unbekannten Erben übergegangen ist.

Schmittgen kann bei nachgewiesenen Außenständen eine Nachlasspflegschaft beantragen, um sich ein Gegenüber im Vertragsverhältnis zu schaffen. „Die Nachlassgerichte sind nicht begeistert, weil das Kosten auslöst“, sagt Haus & Grund-Anwalt Kretz.

„Vermieter werden alleingelassen“

Schmittgen, selbst Jurist, will alles rechtstreu erledigen. In der Zeit stehen die Wohnungen leer. „Ich vermute, dass sich so viele Leerstände kumulieren und dem Markt nicht zur Verfügung stehen“, sagt er, „da werden viele Vermieter mit kleinen Vermietungseinheiten alleingelassen.“

Findet sich kein Erbe, gilt der Staat als gesetzlicher Erbe. Doch die erbrechtliche Haftung ist auf den Nachlass beschränkt. „Es passiert in der Praxis nie, dass der Fiskus Mietrückstände zahlt,“ sagt Christian Kretz. Joachim Schmittgen kann das in seinem Fall bestätigen. In Nordrhein-Westfalen vertritt die Bezirksregierung den Fiskus. „Von dort ist zu hören, bei Mietrückständen sind wir nicht zuständig“, sagt Schmittgen, der stets auf den Räumungskosten sitzen geblieben ist.

Rechtssystem stößt an seine Grenzen

„Wenn keine finanziellen Mittel da sind, stößt das Rechtssystem hier an Grenzen“, sagt Anwalt Kretz. Eine kleine Stellschraube für Vermieter sei die im Vorfeld gezahlte Kaution, in der Regel drei Monatsmieten.

Die haben Joachim Schmittgen bei dem letzten Todesfall einer Mieterin aber nicht weitergeholfen; denn dieser Fall wies eine weitere Besonderheit auf: Die Wohnung der alkoholabhängigen Mieterin wurde im April wegen aufgelaufener Mietrückstände zwangsgeräumt. Die Mieterin kam ins Krankenhaus und starb dort im Mai. Ihre Möbel und Habseligkeiten waren noch in der Wohnung.

Berliner Räumung

„Nach zwei Monaten hatte das Nachlassgericht die gesamte Verwandtschaft durch. Alle haben wegen der Mietrückstände das Erbe ausgeschlagen“, berichtet Schmittgen. Sein Ausweg: die Berliner Räumung, eine Methode zur Kostensenkung bei Zwangsräumungen. Im Gegensatz zur Räumung durch einen Gerichtsvollzieher, bei der Gebühren sowie Speditions- und Lagerkosten anfallen, wird bei der Berliner Räumung der Hausrat nicht abtransportiert und verwahrt, sondern nur das Schloss ausgewechselt.

Der Vermieter kann für die Gegenstände in der Wohnung ein Vermieterpfandrecht geltend machen und sie von einem privaten Auktionator versteigern lassen. Allerdings hat Schmittgen nun Probleme, einen Auktionator zu finden. „Das ist sehr langatmig.“

Kein Gesetz für Singles

Dass das Mietverhältnis trotz des Mietertodes fortbesteht, habe praktikable Gründe und sei vom Gesetzgeber so gewollt, stellt Martin Grebe vom Mieterverein fest. Der Mitbewohner soll beim Todesfall nicht aus der Wohnung ausziehen müssen. „Das Gesetz ist nicht gemacht worden im Zeitalter von Singles, bei denen weitere Personen nicht im Mietvertrag stehen.“

Wenn der Mieter arm und einsam stirbt, wird das oft zum Problem für den Vermieter

Martin Grebe, Anwalt Dortmunder Mieterverein: „Das Problem ist häufiger geworden, weil beginnende Altersarmut wächst.“ © Gaby Kolle

Unproblematisch ist der Fall, wenn Eheleute oder Lebensgemeinschaften als Mieter im Mietvertrag erwähnt sind. Grebe: „In dem Fall wird das Mietverhältnis automatisch fortgesetzt. Man muss nichts machen. Der Mietvertrag bleibt bis auf den i-Punkt gültig.“

Ungünstigere Mietverträge

Es komme häufiger vor, so der Wohnrecht-Experte, dass der Vermieter das Mietverhältnis fortsetzen wolle, aber den Abschluss eines neuen Mietvertrags verlange. „Selbst Wohnungsgesellschaften machen das, zum Beispiel wenn die Mutter stirbt“, sagt Grebe, „im neuen Mietvertrag gibt es dann mehr Pflichten wie Schönheits- und Kleinreparaturen und höhere Mieten.“ Auch wenn der Vermieter rechtlich keine Chance habe, gebe es immer wieder Versuche, dem Ehepartner des Verstorbenen, Sohn oder Tochter einen ungünstigeren Mietvertrag unterzujubeln.

Ist ein Erbe kein Haushaltsangehöriger des Verstorbenen, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit ihm innerhalb eines Monats kündigen, wenn er nachweisen kann, dass der Erbe als Mieter für ihn nicht geeignet ist oder er Eigenbedarf hat. „Doch dass ein Vermieter einem Erbe kündigt, kommt in der Praxis relativ selten vor. In den letzten fünf Jahren ist bei uns kein solcher Fall aufgetreten“, sagt der Anwalt des Mietervereins.

Viele Fälle werden einvernehmlich gelöst

Dagegen komme ein Fall von Mietertod bei der Beratung regelmäßig vor. Die Erben schulden zwar die Miete und haben auch die sonstigen Mieterpflichten zu erfüllen, ihnen stehen aber auch die Mieterrechte zu. „Doch über 90 Prozent der Fälle lassen sich einvernehmlich lösen“, so Grebe, „insbesondere bei Privatvermietern geht das reibungslos. Viele Probleme entstehen auch erst gar nicht, weil der Wohnungsmarkt leer gefegt ist.“

Auch gerade deshalb ist es für Joachim Schmittgen so ärgerlich, dass seine Wohnungen dem Markt für Monate entzogen sind. „Damit ist keinem geholfen.“

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