Immobilien im Koalitionsvertrag

Bauland, Heizkosten, Wohneigentum: Die Ziele der Ampelkoalition

Für Hauseigentümer und Mieter sieht der Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP zahlreiche Projekte vor. Vieles klingt nach Absichten, manches wie Energiesparen und Heizkosten ist erstaunlich konkret.
Christian Lindner (FDP), Olaf Scholz (SPD), Annalena Baerbock (Bündnis 90/Die Grünen) und Robert Habeck stellen den gemeinsamen Koalitionsvertrag vor. © Kay Nietfeld/dpa

Nur knapp sechs von 178 Seiten in der Vereinbarung der Ampelkoalitionäre befassen sich mit dem Thema Bauen und Wohnen. Dennoch klingen die Ziele ambitioniert und dürften, werden sie realisiert, die bisherige Politik umkrempeln.

Sozialer Wohnungsbau

Der Koalitionsvertrag legt sich auf das Ziel fest, dass 400.000 neue Wohnungen pro Jahr entstehen sollen, davon 100.000 öffentlich gefördert.

Viel Raum verwendet das Kapitel auf den Aspekt erschwinglichen Wohnens. So soll der Bund nicht nur die Mittel für den sozialen Wohnungsbau und die soziale Eigenheimförderung erhöhen.

„Zeitnah“ soll auch eine neue sogenannte Wohngemeinnützigkeit neben der etablierten Wohnungswirtschaft entwickelt werden. Die staatlichen Impulse hierfür: steuerliche Förderung und Investitionszulagen. Die Koalitionäre wollen mit diesem Instrument die „dauerhafte Sozialbindung sozialen Wohnraums erzeugen“.

Angekündigt wird zudem eine „Bau- und Investitionsoffensive“ – mit welchen Mitteln verrät der Koalitionsvertrag nicht. Man verspricht sich davon, dass „schnell und günstig“ zusätzlicher Wohnraum geschaffen und erhalten wird, Mieterinnen und Mietern werden dadurch Sicherheit gegeben.

Kosten des Wohnungsbaus

Die Kosten für den Wohnungsbau will die neue Bundesregierung senken. Einen Hebel hierfür sieht man unter anderem im seriellen Bauen, dass man einfacher genehmigen will. Unter diesem Fachbegriff verbirgt sich eine Serienfertigung, Gebäude oder Gebäudeteile werden als Prototypen entworfen. Diese Module können dann praktisch reihenweise auf der Baustelle zusammengefügt werden.

Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung sollen künftig ebenfalls Kosten senken.

Die lineare Abschreibung für den Neubau von Wohnungen soll von zwei auf drei Prozent angehoben werden; dabei will man „die unterschiedlichen Effekte auf die verschiedenen Bauherren im Blick“ behalten. Die kommende Regierung verspricht sich hiervon eine „klimagerechte Neubauoffensive“.

Aktivierung von Bauland

Das Baugesetzbuch, das den Rahmen für das Bauen in Deutschland setzt, soll novelliert werden, die Regeln „noch effektiver und unkomplizierter“. Zusätzliche Bauflächen sollen etwa durch die Änderungen mobilisiert werden können und das Planungs- und Genehmigungsverfahren weiter beschleunigt werden.

Vor wenigen Monaten erst hatte die noch geschäftsführende Bundesregierung das Baulandmobilisierungsgesetz durchs Parlament gebracht, das ähnliche Ziele verfolgt. Das neue Gesetz soll schon gleich geändert werden: Die entsprechenden Regelungen darin will man entfristen und die rechtlichen Grundlagen für eine vollständige Digitalisierung der Bauleitplanverfahren schaffen.

Bauvorhaben im Schermbecker Außenbereich stocken derzeit, weil das gemeindliche Baulandmanagement die Flächeninhaber zum Verkauf an die Gemeinde zwingen würde. (Symbolbild) © picture alliance/dpa © picture alliance/dpa

Klimaschutz im Gebäudebereich

Viel konkreter als auf bei den vorherig genannten Zielen werden die Regierungspartner bei ihrem bereits für 2022 geplanten Klimaschutzsofortprogramm.

So soll nach dem Auslaufen der Neubauförderung für den KfW-Effizienzhausstandard 55 (EH 55) ein Förderprogramm für den Wohnungsneubau kommen, das die Treibhausgas-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche in den strengen Blick nimmt.

Auch das Gebäudeenergiegesetz soll geändert werden. „Zum 1. Januar 2025 soll jede neu eingebaute Heizung auf der Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden“, heißt es wörtlich.

Bereits zum 1. Januar 2024 will man für wesentliche Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden die Standards so anpassen, dass die auszutauschenden Teile dem KfW-Effizienzhausstandard 70 entsprechen; im Gesetz sollen zudem die Neubau-Standards zum 1. Januar 2025 an den KfW-Standard 40 angeglichen werden.

Heizkosten und CO2-Preis

Die Ampelregierung will prüfen, ob ein schneller Umstieg auf die Teilwarmmiete möglich ist. Die Modernisierungsumlage für energetische Maßnahmen soll dann in diesem System aufgehen.

Im Koalitionsvertrag steht die Zusage „Wir wollen eine faire Teilung des zusätzlich zu den Heizkosten zu zahlenden CO2-Preises zwischen den Vermietern einerseits und Mieterinnen und Mietern andererseits erreichen.“

Das Heizen wird in nächster Zeit deutlich teurer. Die kommende Bundesregierung will eine „faire Verteilung“ der Kosten zwischen Vermietern und Mietern. © picture alliance/dpa/dpa-Zentralbild © picture alliance/dpa/dpa-Zentralbild

Dazu soll zum 1. Juni 2022 ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen eingeführt werden, das die Umlage des CO2-Preises nach dem Gesetz über den Brennstoffemissionshandel (Zertifikatehandel) regelt.

Dass es der Koalition offenbar ernst ist mit diesem Vorhaben, zeigt eine ungewöhnlich konkrete Formulierung in dem Papier: „Sollte dies zeitlich nicht gelingen, werden die erhöhten Kosten durch den CO2-Preis ab dem 1. Juni 2022 hälftig zwischen Vermieter und Mieterin bzw. Mieter geteilt“, heißt es wörtlich.

Der Gebäudeenergieausweis, der Aussagen über die Energieeffizienz trifft, soll verbessert und digitalisiert, die Erstellung eines digitalen Gebäudeenergiekatasters geprüft werden.

Ressourcenschonung und Baumaterialien

Nebulös bleibt, wie die Regierung den Verbrauch der sogenannten grauen Energie senken will, also jener Energie, die beim Transport und Bau selbst aufgewendet werden muss.

Jedenfalls sollen der Einsatz dieser grauen Energie sowie die „Lebenszykluskosten“, also sämtliche Kosten eines Gebäudes von der Errichtung über die Betriebskosten und Renovierung bis hin zu einer eventuellen Entsorgung der Baustoffe nach Abbruch, künftig transparenter werden.

Dazu soll u.a. ein digitaler „Gebäuderessourcenpass“ eingeführt werden. Angestrebtes Ziel: „Eine Kreislaufwirtschaft im Gebäudebereich.“ Außerdem ist von einer nationalen Holzbau-, Leichtbau- und Rohstoffsicherungsstrategie die Rede. Innovativen Materialien, Technologien und Start-ups soll der Markteintritt erleichtert werden.

Wohnen zur Miete und Wohneigentum

Die neue Regierung will die Mietpreisbremse bis zum Jahre 2029 verlängern. „Wir werden qualifizierte Mietspiegel stärken, verbreitern und rechtssicher ausgestalten“, lautet ein weiteres Versprechen aus dem Koalitionsvertrag. Zur Berechnung sollen die Mietverträge der vergangenen sieben Jahre herangezogen werden.

Es soll für mehr Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen gesorgt werden. Für Gemeinden über 100.000 Einwohnern werden qualifizierte Mietspiegel verpflichtend.

Wohneigentum soll gefördert werden: Die Hürden beim Eigentumserwerb sollen durch eigenkapitalersetzende Darlehen gesenkt und „Schwellenhaushalte“, die also für ein Darlehen nicht in Frage kommen, langfristig z. B. mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen beim Eigentumserwerb unterstützt werden.

Die Bundesländern sollen künftig die Grunderwerbsteuer flexibler gestalten können, z. B. durch einen Freibetrag, um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern. Zur Gegenfinanzierung will die Regierung Scholz steuerliche Schlupflöcher beim Immobilienerwerb von Konzernen stopfen.

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